Insgesamt betrug laut Beratungsunternehmen Colliers das Transaktionsvolumen mit deutschen Büroimmobilien im ersten Halbjahr 2024 rund 2,2 Milliarden Euro. Die Bruttorendite für Büros in den Top-7- Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) betrug im ersten Halbjahr 2024 durchschnittlich 4,9 Prozent, im zweiten Halbjahr erwartet Colliers nur noch einen leichten Anstieg der Bruttorendite in den Top-7-Städten auf rund 5,0 Prozent.
„Wir sehen eine Beruhigung des Finanzierungsumfeldes, herbeigeführt durch die Zinswende und einer damit einhergehenden Stabilisierung der Zinslandschaft“, konstatiert Tobias Dichtl, Co-Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, offenkundig mit Blick auf die jüngste Zinssenkung der EZB.
„Wir kommen damit in eine ‚neue Normalität‘. Investoren werden allmählich aktiver, weswegen wir im zweiten Halbjahr 2024 eine leichte Belebung des Transaktionsmarkts erwarten“, so Dichtl laut Bericht zu einer gemeinsamen Online-Pressekonferenz mit Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest, und Jens Hogekamp, Geschäftsführer der Becken Development GmbH, weiter.
Meyen berichtete demnach von Kapitalzuflüssen, „die sich vor allem auf das Core-Segment fokussieren, mit guten ESG-Faktoren und in zentralen Lagen.“ Auch Hogekamp betonte: „ESG-konforme, moderne Büroflächen haben einen Markt. Neben Top-CBD-Lagen sind nachhaltige und zeitgemäße Flächen auch in gewachsenen innerstädtischen Stadteillagen gefragt.“
Aufwärtstrend bei den Spitzenmieten
Der Aufwärtstrend bei den Spitzenmieten in den Top-7 bleibt ungebrochen und wird laut Colliers auch für die zweite Jahreshälfte anhalten. Im zweiten Quartal 2024 war im Vorjahresvergleich im Durchschnitt der Top-7 ein Plus von 4,6 Prozent zu verzeichnen. Dichtl: „Insbesondere die fortschreitende Marktpolarisierung im Hinblick auf Gebäudequalität und Lage treibt die Mieten im Spitzensegment weiter in die Höhe, während sich die Durchschnittsmieten eher heterogen zeigen.“
Meyen bestätigt: „In zentralen Lagen vermieten wir Büros gerade besser als wir es vor zwei Jahren in unseren Business-Plänen prognostiziert haben. Aber Büros in Randlagen kommen unter Druck, dort wird der Leerstand steigen.“
Erheblicher Einfluss durch Home-Office
Einen erheblichen Einfluss auf die Büroflächennachfrage hat demnach das Home-Office. Laut Colliers werden mittel- bis langfristig rund zwölf Prozent weniger Büroflächen benötigt. Noch ist die Fertigstellungspipeline bei Neubauprojekten in den Top-7 gut gefüllt. Jedoch wird das Volumen aufgrund des Nachfragerückgangs ab 2025 abnehmen und voraussichtlich 2026 unter dem 10-jährigen Mittelwert liegen.
Dadurch stagniere die bislang steigende Leerstandsquote und pendelt sich nach Prognosen von Colliers ab 2026 bei zirka acht Prozent ein. Meyen dazu: „Fakt ist, dass größere Nutzer aktuell ihre Flächen reduzieren, doch insgesamt wird die Assetklasse Büro derzeit übermäßig abgestraft, was auch Einstiegschancen birgt. Ich erwarte für Büroimmobilien insgesamt eine moderate Entwicklung, aber definitiv keine Krise.“
„Hochwertige Ausstattungsmerkmale entscheidend“
Der sich ändernde Bedarf wirkt sich demnach auch auf die Ausstattungskriterien aus. „Ein nachhaltiges Objekt und eine flexible Flächenaufteilung sind in der Vermietung Grundvoraussetzung, um potenzielle Nutzer zu überzeugen“, so Hogekamp. Zudem würden zunehmend Faktoren wie eine gute, abwechslungsreiche Architektur, Dachterrassen oder Außenflächen und eine räumliche Flexibilität durch zum Beispiel unterschiedliche Deckenhöhen und erhöhte Traglasten angefragt, um auch andere Nutzungen wie beispielsweise Labore unterzubringen.
„Auf der Fläche sind hochwertige Ausstattungsmerkmale entscheidend für den Vermietungsprozess“, so Hogekamp weiter. Dazu gehörten etwa bei einem aktuellen Projekt von Becken in München neben Communityflächen und einer Baristabar für alle Mieter auch ein Fahrradaufzug zum hauseigenen Fahrradkeller mit Umkleidekabinen und Duschen sowie E-Ladestationen für PKWs und E-Bikes.
