Bei der Erwartung an die Preisentwicklung hat sich im Vergleich zum Vorjahr vor allem die Einschätzung für Mehrfamilienhäuser ins Positive gedreht. Auch für Eigentumswohnungen und Logistikimmobilien wird in den kommenden zwölf Monaten mit steigenden Preisen gerechnet. Dies sind die zentralen Ergebnisse einer Sentiment-Umfrage (also zur Stimmungslage) der Agentur Rueckerconsult im Auftrag der HIH Invest Real Estate und Ypsilon Steuerberatungsgesellschaft unter Marktakteuren der Immobilienbranche.
Stimmung hellt sich auf
Insgesamt schätzen die Befragten die aktuellen Marktbedingungen für ihr jeweiliges Geschäftsmodell neutral ein. Auf einer Skala zwischen -3 (sehr schlecht) und +3 (sehr gut) wurde ein durchschnittlicher Punktwert von -0,06 erreicht. Das liegt zwar immer noch leicht im negativen Bereich, doch verbesserte sich die Einschätzung gegenüber dem Vorjahreswert um 0,37 Punkte.
Am besten bewerten Property- und Facility-Manager (+0,63) sowie institutionelle Investoren und Family Offices (+0,40) die aktuelle Lage. Unter den Projektentwicklern (-1,00) ist die Stimmung zwar am schlechtesten, jedoch hat sich die Einschätzung im Vergleich zum Vorjahr mit einem Plus von 0,8 Punkten am stärksten aufgehellt.
Wohnen ganz oben auf dem Zettel der Investoren
Die Umfrageteilnehmer erwarten insbesondere für Mietwohnungen (83%), Eigentumswohnungen (57%) und Logistikimmobilien (46%) eine steigende Flächennachfrage durch Mieter in den kommenden zwölf Monaten. Ganz anders sieht es bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien aus. Hier rechnen 57 Prozent bzw. 48 Prozent damit, dass die Nachfrage sinken wird.
Ähnlich verhält es sich mit der Einschätzung des Investoreninteresses. Laut Umfrageteilnehmern wird vor allem Wohnen (79%) und Logistik (42%) auf den Einkaufszetteln der Investoren stehen. Sinkendes Interesse erwarten sie für Büro- (54%) und Einzelhandelsimmobilien (41%).
76 Prozent erwarten sinkende bis stagnierende Büromieten
Laut großer Mehrheit der Befragten (94%) werden die Mieten für Wohnungen in den kommenden zwölf Monaten weiter steigen. Dabei geht mit 62 Prozent mehr als die Hälfte davon aus, dass das Wachstum im Bereich von fünf Prozent liegen wird. Auch für Logistikimmobilien wird mit Mietsteigerungen gerechnet. 43 Prozent der Umfrageteilnehmer nehmen an, dass das Plus fünf Prozent betragen wird, 13 Prozent gehen von einer Steigerung um zehn Prozent aus und ein Prozent glaubt sogar an ein Wachstum um mehr als zehn Prozent.
Ganz anders sieht das Meinungsbild im Hinblick auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien aus. 45 Prozent glauben, die Mieten für Büroimmobilien werden sinken, 24 Prozent sind der Meinung, dass sie steigen werden und 31 Prozent erwarten, dass sie konstant bleiben. Mit einem Anteil von 33 Prozent geht die größte Gruppe von einem Rückgang um fünf Prozent aus. Bei Retailimmobilien erwarten 44 Prozent konstante Mieten. 43 Prozent gehen von sinkenden Mieten aus und nur neun Prozent glauben an eine positive Mietentwicklung.
„Die konjunkturelle Eintrübung und der Homeoffice-Effekt führen zu Flächenadjustierungen bei Mietern und stellen den Büroimmobilienmarkt vor Herausforderungen, auf“, sagt Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest. „Dennoch bleibt die Verfügbarkeit moderner Büroflächen in den Top-Lagen der A-Städte begrenzt. Das stützt wiederum die lokalen Spitzenmieten. Veralteter Bestand außerhalb des CBD oder am Stadtrand wird hingegen zukünftig immer schwerer zu vermieten sein und hier ist mit sinkenden Mieten zu rechnen. Dies führt insgesamt zu einer Spreizung des Miet- und Leerstandsniveaus.“
Logistikimmobilien mit positiven Preisaussichten
Im Wohnsegment hat sich die Beurteilung der Preisentwicklung gegenüber dem Vorjahr grundlegend gewandelt. Glaubten 2023 noch 55 Prozent, dass die Preise für Mehrfamilienhäuser sinken würden, gehen nun 63 Prozent der Befragten davon aus, dass es in den kommenden zwölf Monaten zu einem Preisanstieg kommen wird. Bei Wohneigentum erwarteten im Vorjahr 56 Prozent sinkende Preise, 2024 gehen 63 Prozent davon aus, dass die Preise zukünftig steigen werden.
Deutlich pessimistischer ist die Erwartungshaltung zur Preisentwicklung für Büro- und Einzelhandelsimmobilien. 59 Prozent schätzen, dass die Preise für Büroimmobilien sinken werden, nur 12 Prozent glauben an steigende Preise. Bei Einzelhandelsimmobilien erwarten 49 Prozent Preisrückgänge, 36 gehen von konstanten Preisen aus und nur 15 Prozent rechnen mit steigenden Preisen.
Optimistischer gerät die Einschätzung für Logistikimmobilien. Mehr als die Hälfte der Befragten (52%) glaubt, dass die Preise für Logistikimmobilien steigen werden. 38 Prozent erwarten keine Veränderungen und 11 Prozent denken, dass die Preise sinken werden.
Größte Investitionschance für Büros in A-Städten
Für die Nutzungsart Wohnen sehen die Umfrageteilnehmer die besten Investitionschancen in B-Städten (47%), erst auf dem zweiten Rang folgen die A-Städte. Bei Büroimmobilien stehen ganz klar die A-Städte im Fokus (73%), nur 23 Prozent sehen gute Investitionsmöglichkeiten in B-Städten. Auch für Einzelhandelsunternehmen werden Lagen in A-Städten am besten bewertet (53%) vor den B-Städten (39%), jedoch ist hier die Polarisierung deutlich geringer ausgeprägt als bei der Nutzungsart Büro.
Bei Industrie- und Unternehmensimmobilien werden die besten Investitionschancen in B-Städten gesehen (37%). A- und C-Städte liegen mit 30 bzw. 28 Prozent sehr dicht beieinander. Ein ähnliches Bild ergibt der Blick auf Logistikimmobilien. Auch hier liegen die B-Städte mit 39 Prozent der Nennungen vorn, gefolgt von A- (27%) und C-Städten (28%).
Die Sentiment-Umfrage 2024 wurde im Zeitraum zwischen Ende August und Ende September 2024 unter Marktakteuren der Immobilienwirtschaft durchgeführt. 161 Personen haben teilgenommen.
