Die Zahl der gehandelten Wohnungsportfolios ist nach Angaben des Immobilienberaters Cushman & Wakefield (C&W) im Jahr 2010 zurückgegangen. Demnach wurden in Deutschland insgesamt 41 Portfoliotransaktionen mit mehr als 250 Wohneinheiten getätigt, während es in 2009 noch 53 Transaktionen waren.
Die Anzahl der gehandelten Wohnungen sank in diesem Segment um etwa 15 Prozent auf 44.000 Einheiten mit einem Volumen von rund 2,17 Milliarden Euro. Im Vorjahr fanden noch 52.000 Einheiten im Wert von 2,61 Milliarden Euro neue Eigentümer.
Laut C&W erfolgte im zweiten Halbjahr 2010 eine unerwartete Abschwächung der Transaktionstätigkeit für derartige Portfolios. Insgesamt registrierte der Immobilienberater in diesem Zeitraum lediglich 18 Transaktionen im Rahmen derer etwa 13.000 Wohneinheiten mit einem Volumen von rund 550 Millionen Euro gehandelt wurden. Im ersten Halbjahr 2010 waren es noch 23 Transaktionen mit rund 31.000 Wohneinheiten und einem Gesamtwert von circa 1,62 Milliarden Euro.
„Das Problem ist nicht die Nachfrageseite, sondern das nach wie vor geringe Angebot an größeren Wohnportfolios“, konstatiert Matthias Franz, Associate im Bereich Corporate Finance von C&W Deutschland. „Das Interesse an deutschen Wohnimmobilienbeständen seitens internationaler Investoren ist vor dem Hintergrund der Stabilität dieser Anlageklasse und der erwarteten Mietpreissteigerungen insbesondere in den westdeutschen Ballungsräumen nach wie vor enorm“.
Insgesamt beobachtete C&W im Jahr 2010 zwölf Transaktionen mit mindestens 1.000 Wohneinheiten. Die drei größten Transaktionen, basierend auf der Zahl der gehandelten Einheiten, waren laut C&W der Erwerb eines 59-prozentigen-Anteils an der Tower Group mit insgesamt rund 9.900 Wohn- und Gewerbeeinheiten durch BXR Real Estate Investment, die Akquisition des BGP-Portfolios mit circa 4.700 Einheiten durch den Schweizer Investor Corestate Capital sowie der Ankauf eines Wohnportfolios mit 2.380 Einheiten in Ostdeutschland durch Westminster Immobilien.
Während das Segment 5.000 bis 10.000 Wohneinheiten laut C&W mit einem Umsatzanteil von 13 Prozent nahezu konstant blieb, nahm der Anteil von Transaktionen mit 1.000 bis 5.000 Einheiten deutlich auf 57 Prozent zu (2009: 46 Prozent).
Unter den Käufern spielten Private Equity Investoren in 2010 wieder eine größere Rolle. Ihr Anteil stieg laut C&W gemessen an den angekauften Einheiten von 17 Prozent in 2009 auf 47 Prozent an. Auf Verkäuferseite waren mit rund 42 Prozent insbesondere gelistete Immobilienunternehmen aktiv (2009: 23 Prozent).
Aufgrund der regionalen Verteilung der gehandelten Portfolios ist der Durchschnittspreis nach Angaben von C&W mit rund 740 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen (2009: 780 Euro). Die durchschnittlich erzielten Multiplikatoren fielen auf das 12,4-Fache, bezogen auf die zugrunde liegende Nettokaltmiete (2009: 12,7-fach). Die Spannweite sei aber nach wie vor groß: Während für ostdeutsche Bestände in sekundären Lagen Multiplikatoren von deutlich unter zehn verzeichnet wurden, seien Investoren bereit, für attraktive Portfolios in manchen westdeutschen Ballungsräumen mehr als das 16-Fache zu zahlen.
„Neben deutschen Einzelhandelsimmobilien steht das Thema Wohnen bei vielen Investoren ganz oben auf der Agenda“, fasst Franz zusammen. „Allerdings setzt sich bei internationalen Investoren vor dem Hintergrund des nach wie vor knappen Angebots und der eher noch zunehmenden Konkurrenz langsam die Erkenntnis durch, dass es schwierig werden wird, kurzfristig ein signifikantes Portfolio aufzubauen.“ (bk)
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