Die EU-Kommission äußerte dazu bzw. zum entsprechenden Passus der AIFM-Direktive, dass eine zusätzliche Anlage im Sinne der Direktive einen neuen Vertrag und den Einsatz von Kapital zur Gewinnerzielung voraussetze. Nur wenn es sich um eine notwendige Maßnahme zur Werterhaltung, also Instandhaltung, Renovierung oder Reparatur, handele, diese nur einen geringfügigen Anteil am Portfolio ausmache und der Gesellschaftsvertrag eine Pflicht der Anleger zu solchen Werterhaltungsmaßnahmen vorsähe, könne eine Ausnahme geltend gemacht werden.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) präzisiert dazu in ihrem Schreiben WA 41-Wp 2137-2013/0343 vom 18. Juni 2013, dass unter einem „geringfügigen Anteil“ im Sinne der EU-Kommission ein insgesamt in eine entsprechende Maßnahme investiertes Volumen von nicht mehr als 20 Prozent des Gesamtwertes aller Assets des Fonds zu verstehen sei.
Situation bei Dachfonds
Handelt es sich um eine Investition in die Umnutzung eines zuvor erworbenen Objektes, die dessen wirtschaftliche Nutzbarkeit wesentlich erhöht und damit wesentliche zusätzliche Erträge ermöglicht, geht die Bafin zwingend von einer „zusätzlichen Anlage“ aus. Das könnte also dann der Fall sein, wenn beispielsweise eine Gewerbeimmobilie zu einer Wohnimmobilie entwickelt werden soll.
Interessant ist der Aspekt der „zusätzlichen Anlage“ auch bei Dachfonds wie etwa Real-Estate-Opportunity-Fonds, die ihrer Struktur nach Private-Equity-Fonds ähneln. Die Fondsgesellschaft erwirbt hier Anteile an Zielfondsgesellschaften, die wiederum einzelne Zielinvestments entsprechend ihrer jeweiligen Strategie tätigen. Investitionen auf Zielfondsebene nach dem 21. Juli 2013 führen dann nicht zum Entfall des Bestandsschutzes des Dachfonds, wenn der Dachfonds keinen Einfluss auf die Anlagetätigkeit des Zielfonds hat. Er darf allerdings keine weiteren Anteile eines Zielfonds nach dem 21. Juli 2013 erwerben.
Zugelassene KVG nicht zwingend
Welche Lösungen bieten sich nun dem betroffenen Fondsmanager? Bei der Investitionsentscheidung muss er alle zusätzlichen Kosten einkalkulieren, die durch die neue Einstufung als AIF entstehen. Dazu zählen die Installation einer registrierten oder zugelassenen KVG und einer Verwahrstelle. Soweit das insgesamt verwaltete Asset Volumen 100 Millionen Euro nicht überschreitet, ist eine registrierte KVG ausreichend. Eine von der Bafin nach Paragraf 22 KAGB zugelassene KVG ist nicht zwingend, da wir ja von der Annahme eines vollständig platzierten Bestandsfonds ausgegangen sind. Die für eine registrierte KVG geltenden Einschränkungen für den Vertrieb eines AIF spielen daher keine Rolle.
Angesichts des Zeitrahmens und des hohen Aufwands der Aufstellung und Zulassung bzw. Registrierung einer eigenen KVG dürfte eine externe Service-KVG für Fälle wie in unserem Beispiel die wirtschaftlich sinnvollste Lösung sein. Der zeit- und kostenintensive Aufbau einer eigenen KVG wäre nur mit einer strategischen Entscheidung für langfristiges Neugeschäft mit einem geplanten Emissionsvolumen im mehrstelligen Millionenbereich zu rechtfertigen.
Autor Stefan Klaile ist Geschäftsführer der Xolaris GmbH, Konstanz.
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