Misst man das Risiko eines Investments an der Volatilität der Preise, dann ist ganz offensichtlich, dass die bei institutionellen Investoren beliebten Bürostandorte – wie etwa Frankfurt – deutlich schlechter abschneiden als die weniger beachteten B-Städte. Die Volatilität ist in A deutlich höher als in B – mathematisch betrachtet stellen die Auf- und Abschwünge in A also eine deutliche höhere Risikokomponente zur Schau. Im Durchschnitt sind die Renditen für Objekte in den guten Lagen der A-Standorte jedoch deutlich niedriger als die in den B-Standorten. Die Markteinpreisung beziehungsweise die Erwartungshaltung der Investoren wird offensichtlich mehr durch einen höher bewerteten Exit als eine „endlose“ Haltedauer in B geprägt. Doch was heißt dann „in B-Lagen zyklisch zu investieren“? Ein sogenannter antizyklischer Einstieg macht nur Sinn wenn man einen überschaubaren Investitionszeitraum anstrebt. Dies ist gleichwohl genau das Problem. Kritiker mögen anführen, dass gerade die „endlose“ Stabilität der B-Standorte ein „Traden“ letztlich schwer macht.
Auf den ersten Blick scheint es verwirrend zu sein: warum sind B-Standorte insgesamt stabiler als die A-Standorte – obwohl B höhere Risikowerte (also Renditen) aufweist, als A? In B ist das Risiko höher, obwohl die wesentlichen immobilienwirtschaftlichen Kennziffern dort stabiler sind. Warum ist das so? Die mangelnde Exit-Möglichkeit in Krisenzeiten wird offensichtlich durch Preisabschläge honoriert. Auf den ersten Blick drücken sich in den niedrigen Renditen in A- im Vergleich mit den höheren in B-Standorten also die besseren Exit-Möglichkeiten aus – gerade in Krisenzeiten. Und das obwohl die zyklischen Bewegungen (das Auf und Ab der Kennziffern wie Leerstand, Mieten, Umsätze) viel ausgeprägter sind. Mit anderen Worten: die Chance auch in schlechten Zeiten doch einen potenziellen Verkäufer zu finden sind in A-Standorten bedeutend höher als in B-Standorten. A ist fungibler als B.
Seite 3: Keine Alternative zu B-Standorten
