Der Trend raus aus der Stadt setzt sich auch bei Transaktionen von Wohn- und Geschäftshäusern fort. So stieg die Zahl der Verkäufe von 2017 bis 2018 in allen Stadt- und Landkreisen Deutschlands zusammen um vier Prozent. Dies ist eines der Ergebnisse des neuen Von-Poll-Immobilien-Marktberichts für Wohn- und Geschäftsimmobilien in Deutschland 2019.
In den in der Analyse betrachteten 25 Städten allein ging die Zahl der Verkäufe dagegen im gleichen Zeitraum um 3,4 Prozent zurück. Noch deutlicher zeigt sich der Trend beim Vergleich der Verkaufszahlen seit 2012. So stiegen die Verkäufe in ganz Deutschland von 2012 bis 2018 um über 15 Prozent, in den untersuchten Städten fielen sie derweil um 11,4 Prozent. Diese Ergebnisse dokumentiert der neue Von-Poll-Immobilien-Marktbericht für Wohn- und Geschäftsimmobilien in Deutschland 2019. Der jährlich erscheinende Marktbericht untersucht für 25 Großstädte* in Deutschland die Jahresmietfaktoren sowie die Kaufpreise für Renditeobjekte.
*Augsburg, Berlin, Bielefeld, Bonn, Bremen, Darmstadt, Dortmund, Dresden, Duisburg, Düsseldorf, Erfurt, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Kiel, Köln, Leipzig, Mainz, München, Nürnberg, Potsdam, Stuttgart, Wiesbaden
Die Verkaufszahlen begründen sich unter anderem im knappen Angebot an Immobilien in zentrumsnahen Stadtlagen und die daraus resultierenden hohen Preise. Daher wird für Investoren das Umland zunehmend attraktiver. So ist der der Durchschnittspreis eines Objektes in den 25 untersuchten Städten von 2017 bis 2018 um rund 22 Prozent auf rund 2,35 Millionen Euro gestiegen.
In Gesamtbetrachtung aller deutscher Stadt- und Landkreise war der Anstieg des Durchschnittspreises im gleichen Zeitraum hingegen mit rund 12 Prozent deutlich geringer und liegt bei rund 854.000 Euro. In Bezug auf die Entwicklung des Geldumsatzes stieg das Geldvolumen in den Stadt- und Landkreisen im Betrachtungszeitraum 2012 bis 2018 um fast 74 Prozent, in den 25 Städten allein dagegen nur um rund 54 Prozent.
„Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus suchen Anleger verstärkt nach Anlageformen, die eine weiterhin attraktive Rendite versprechen. Sie entscheiden sich dabei immer häufiger für ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus“, kommentiert Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter der von Poll Immobilien GmbH. „Die ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnraum in deutschen Groß- und Mittelstädten sowie in Lagen im Umland von Metropolen und Städten wird auch zukünftig für geringe Leerstandquoten und damit für stabile Mieteinnahmen für Investoren sorgen.“
Mehr Transaktionen und Umsatz im Westen, günstigere Kaufpreise im Osten
Deutliche Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland gab es 2018 sowohl bei der Zahl der Transaktionen als auch beim Geldumsatz. So wurden in allen ostdeutschen Bundesländern inklusive Berlins im Jahr 2018 10.032 Objekte zu einem Geldumsatz von 10,835 Milliarden Euro veräußert. In den westdeutschen Bundesländern waren es insgesamt 29.367 Transaktionen mit einem Gesamtwert von 22,804 Milliarden Euro. Bei der Betrachtung des Durchschnittspreises führt Berlin mit 5,3 Millionen Euro, gefolgt von Hamburg mit 3,75 Millionen Euro und Hessen mit rund 1,1 Millionen Euro. Betrachtet man jedoch die Preissteigerungen seit 2012, führen eindeutig die ostdeutschen Bundesländer. So hat sich beispielsweise der Durchschnittspreis in Sachsen seit 2012 um 170,4 Prozent erhöht, in Nordrhein-Westfalen im gleichen Zeitraum hingegen nur um 25,8 Prozent.
In Brandenburg und Thüringen haben sich die Kaufpreise beinahe verdoppelt. Die vergleichsweise günstigen Kaufpreise in den ostdeutschen Bundesländern bieten Anlegern dort an vielen Standorten potenziell höhere Renditeaussichten als in Westdeutschland. Vor der Kaufentscheidung sollte jedoch jeder Standort individuell analysiert werden.
Top-7: Berlin verteidigt Spitzenplatz bei Zahl der Verkäufe und Umsatz
Bei der Zahl der verkauften Wohn- und Geschäfts- sowie Mehrfamilienhäuser in den Top-7-Städten liegt Berlin seit 2012 auf dem ersten Platz. Jedoch gehen dort seit 2014 die Verkäufe zurück und haben 2018 mit 1.038 sogar den niedrigsten Stand seit 2012 erreicht. Nur in Köln mit 566, Hamburg mit 498 und Düsseldorf mit 278 Verkäufen ist die Zahl der Transaktionen seit 2017 gestiegen. In den restlichen drei Städten Frankfurt (362 Transaktionen), Stuttgart (344 Transaktionen) und München (120 Transaktionen) gingen die Verkäufe dagegen zurück. In Frankfurt verzeichnete man sogar ein Minus von über 16 Prozent.
Bei den getätigten Umsätzen rangiert Berlin mit 5,5 Milliarden Euro ebenfalls deutlich auf dem ersten Platz. Um rund 14 Prozent hat sich in der Bundeshauptstadt das Geldvolumen von 2017 auf 2018 erhöht, seit 2016 sogar um 28 Prozent.
München weiter mit höchsten Kaufpreisen, Berlin und Stuttgart holen auf
In München mussten Investoren 2018 durchschnittlich rund 9,7 Millionen Euro für ein Anlageobjekt zahlen. Damit ist die bayerische Landeshauptstadt die teuerste deutsche Stadt. Berlin liegt mit 5,3 Millionen Euro Durchschnittspreis auf dem zweiten Platz. Unter den Top-7-Städten verzeichnet Stuttgart mit 33,4 Prozent die größte Preissteigerung gegenüber 2017, gefolgt von Berlin mit einem Preisanstieg von 25,2 Prozent. Mit Blick auf den Geldumsatz erlebte München jedoch einen leichten Rückgang um 1,8 Prozent gegenüber 2017. In allen anderen Top-7-Städten sind die Umsätze im Vergleich zu 2017 gestiegen.
Marktgeschehen in Metropolen verhaltener als in anderen Großstädten
In Duisburg finden, gemessen an der Einwohnerzahl, unter den 25 betrachteten Städten die meisten Transaktionen statt. Dort wurden 2018 113,9 Verkäufe pro 100.000 Einwohner gezählt. Es folgen Essen mit 93,3 Verkäufen und Dortmund mit 70 Transaktionen. In Bonn wurde mit einem Plus von 31,1 Prozent gegenüber 2017 der höchste Anstieg unter den 25 Standorten verzeichnet. Aufgrund der hohen Kaufpreise ist das Marktgeschehen in den Metropolen Frankfurt am Main (48,3 Verkäufe), Berlin (27,7 Verkäufe) und Hamburg (26,3 Verkäufe) sehr viel verhaltener. München liegt mit 7,7 Transaktionen pro 100.000 Einwohner sogar auf dem letzten Platz.
Den höchsten Anstieg des Geldumsatzes pro Kopf erzielte 2018 Bonn mit einem Plus von 75,7 Prozent und einem Geldvolumen von 1.136 Euro pro Einwohner. Unter allen deutschen Stadt- und Landkreisen verzeichnete die Stadt Offenbach am Main 2018 mit 2.050 Euro den höchsten Pro-Kopf-Umsatz. Dieser Wert hat sich gegenüber 2017 mit 99,7 Prozent nahezu verdoppelt. Generell weisen dichter besiedelte Städte höhere Pro-Kopf-Umsätze auf als großflächige Landkreise, da auf dem Land die Preise für Geschäfts- sowie Mehrfamilienhäuser geringer sind.
Im Ranking der Durchschnittspreise für Wohn- und Geschäfts- sowie Mehrfamilienhäuser liegen die Preise rund um München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf und Berlin auf einem überdurchschnittlich hohen Niveau. Dagegen ist ein Anlageobjekt in Duisburg mit durchschnittlich knapp 357.000 Euro unter den 25 betrachteten Städten am günstigsten. In München liegt der Durchschnittspreis mit fast 9,7 Millionen Euro 27 Mal höher als in Duisburg. Den größten Preisanstieg unter den 25 Städten registrierte Bielefeld mit einem Plus von 72,1 Prozent gegenüber 2017. Im bundesweiten Vergleich hat sich der Durchschnittspreis im Kreis Segeberg gegenüber 2017 mit 206,9 Prozent auf 2,1 Millionen Euro mehr als verdreifacht.
„Ähnlich wie bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern liegen die Preise für Wohn- und Geschäfts- sowie Mehrfamilienhäuser in den Metropolen und weiteren attraktiven Städten auf sehr hohem Niveau. Investoren weichen daher auf das Umland und in die Fläche aus. Nach einer individuellen und eingehenden Prüfung des dortigen Angebots und der Rahmenbedingungen, können Anleger auch in B- und C-Lagen überdurchschnittliche Renditen erzielen“, so Daniel Ritter.
Foto: Shutterstock
