Mit „ihren“ Förderprogrammen hatte die staatliche KfW zuletzt kein glückliches Händchen. Die für das Laden von Elektroautos mit Solarstrom vom Bundesministerium für Digitales und Verkehr zur Verfügung gestellten Haushaltsmittel waren bereits wenige Stunden nach dem Start der Maßnahme ausgeschöpft. Zugeteilt wurden die Mittel nicht nach sozialen Kriterien oder umweltpolitischem Nutzen, sondern den 33.000 schnellsten Antragstellern, die noch dazu das Glück hatten, nicht am zusammengebrochenen KfW-Kundenportal zu scheitern. Etwa doppelt so viele Nutzerinnen und Nutzer hatten sich im Portal registriert.
Das Programm „Wohneigentum für Familien“ wurde bisher dagegen kaum in Anspruch genommen. Für das laufende Jahr stellt der Bund hier Mittel in Höhe von 350 Millionen Euro zur Verfügung. Bewilligt wurden in den ersten drei Monaten (Juni bis August) gerade einmal gut 200 Anträge. In Summe dürfte dies weniger als 40 Mio. Euro entsprechen. Der Hauptgrund für die geringe Nachfrage waren die strengen Bedingungen bezüglich des zu erfüllenden Neubau-Energiestandards und des Maximaleinkommens. Die kumulativ zu erfüllen Voraussetzungen haben einfach nicht zusammengepasst. Ein Flop mit Ansage.
Nachbesserung bei der Wohneigentumsförderung für Familien
Um das Programm doch noch zum Laufen zu bringen, wurde die Einkommensgrenze, bis zu der die KfW-Förderung für Familien mit einem Kind in Anspruch genommen werden kann, von 60.000 Euro auf 90.000 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen deutlich erhöht. Die Grenze steigt mit jedem weiteren minderjährigen Kind um 10.000 Euro an. Gefördert werden nach wie vor allerdings ausschließlich Neubauten oder der Ersterwerb eines neu gebauten Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung, die mindestens den Anforderungen an ein Effizienzhaus 40 entsprechen. Das Gebäude darf somit nur 40% der Energie eines Standardhauses benötigen.
Verändert wurden auch die Kredithöchstbeträge und die Zinssätze. Wurde bei ein oder zwei Kindern in der Förderstufe „Klimafreundliches Wohngebäude“ zuvor ein Kredithöchstbetrag von 140.000 Euro gewährt, sind es nun bis zu 170.000 Euro. Bei mehr Kindern und der zusätzlichen Einhaltung bestimmter Treibhausgasemissionen während des Gebäudelebenszyklus („Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude – QNG“) kann der maximale Kreditbetrag bis auf 270.000 Euro ansteigen. Ausführliche Informationen finden sich auf den Internetseiten der KfW[1].
Hohe Entlastungen bei Zinsaufwand und monatlicher Rate
Auch auf der Zinsseite – und das dürfte der entscheidende Aspekt bei den Konditionen sein – ist die Förderung attraktiver geworden. Als das Förderprogramm im Juni startete, lag der Jahreszins für einen KfW-Kredit mit 35 Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung noch bei 1,25%. Seit Mitte Oktober sind es nur 0,66%. Für elf bis 25 Jahre Laufzeit sind es sogar nur 0,33% und darunter 0,01%. Marktüblich sind aktuelle dagegen Zinssätze von um die 4%. Durch die staatliche Kreditsubventionierung ergibt sich bei der zweiten Variante (11-25 Jahre) und einem Annuitätendarlehen in Höhe von 170.000 Euro allein in den ersten zehn Jahren eine Zinsersparnis von über 51.000 Euro (anfängliche Tilgung: 3%). Gleichzeitig reduziert sich die monatliche Rate um knapp 520 Euro. Eine zusätzliche Entlastung kann zudem die tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu drei Jahren bringen.
Regionale Förderprogramme berücksichtigen
Grundsätzlich sollten sich Häuslebauer und Immobilienkäufer bei der Suche nach subventionierten Finanzierungsbausteinen jedoch keineswegs allein auf das staatliche Angebot der KfW fokussieren. So werden von verschiedenen Bundesländern regionale Förderprogramme angeboten. Diese können zum Teil ergänzend in Anspruch genommen werden oder sie schließen Lücken, die vom Bund nicht abgedeckt werden. Sorgfältig geschulte und gut informierte Finanzierungsvermittler kennen sich mit den regionalen Programmen aus und können ihre Kunden auf entsprechende Möglichkeiten individuell hinweisen und bei der Beantragung unterstützen.
Interessant sind in diesem Zusammenhang beispielsweise das Hessen-Darlehen[2] und das Bayern-Darlehen[3]. Die Zinssätze sind hier zwar jeweils (etwas) höher als bei der KfW-Förderung, dafür dürfen die subventionierten Landeskredite aber auch für den Kauf von Bestandsimmobilien verwendet werden. Ihr Einsatz ist somit nicht auf die Finanzierung energetisch anspruchsvoller und damit recht teurer Neubauprojekte beschränkt. Antragsberechtigte Familien können deshalb bei subventionierten Zinssätzen von den zum Teil stark gefallenen Preisen älterer Wohnimmobilien profitieren. Die monatliche Belastung kann damit unter Umständen in einen Bereich hineinrutschen, wie er ohne geförderte Finanzierung für ein vergleichbares Objekt zuletzt vor eineinhalb Jahren zu realisieren war.
Geringere Auflagen, teils direkte Zuschüsse
Mit dem zinsverbilligten „IFB-Eigenheimdarlehen“[4] der Hansestadt Hamburg wird dagegen wiederum der Bau oder der Ersterwerb selbst genutzter Eigenheime und Eigentumswohnungen gefördert. Dafür liegen die Einkommensgrenzen hier aber deutlich über denen des KfW-Programms. Zudem ist der Kredit auch für Singles und Paare ohne Kinder nutzbar. So darf das zu versteuernde Einkommen bei einem 2-Personen-Haushalt zumindest 100.000 Euro betragen, für jedes minderjährige Kind kommen 20.000 Euro hinzu. Der Kreis der Berechtigten steigt dadurch signifikant an.
Bei vielen anderen länderspezifischen Darlehen fällt die Zinssubventionierung zwar lange nicht so hoch wie bei den oben genannten aus, dennoch kann sich ein Blick lohnen. Die Bedingungen sind oft weniger strikt und jede Zinsreduzierung bringt Entlastung. Dies gilt beispielsweise für das Programm „Wohnen mit Kind“[5] (Baden-Württemberg), das gut verdienende Familien bei bis zu fünf Jahren tilgungsfreier Anlaufzeit als zusätzlichen Langfristbaustein zur Immobilienfinanzierung einsetzen können.
Manch eine landesspezifische Förderung bieten statt oder zusätzlich zu verbilligten Krediten auch direkte Zuschüsse. Im Rahmen der bayerischen „Wohnraumförderung Eigentum“[6] wird Immobilienkäufern beispielsweise ein einmaliger Zuschuss von 7.500 Euro pro Kind gewährt. Die Darlehensförderung (Einkommensgrenzen beachten) kann unter bestimmten Umständen mit einem ergänzenden Zuschuss in Höhe von bis zu 10% der förderfähigen Kosten (max. 50.000 Euro) bedacht werden. Bremen[7] unterstützt Familien bzw. Alleinerziehende bei der Bildung selbstgenutzten Wohneigentums unter Umständen mit einem Zuschuss von 15.000 Euro. Hinzukommen bei einigen Förderprogrammen Tilgungserlasse, die an bestimmte Bedingungen geknüpft sind.
Initiative zur privaten Wohneigentumsförderung
Letztendlich reichen die oben angerissenen Kreditprogramme sowie die erhöhten Einkommensbemessungsgrenzen bei der KfW-Förderung aber keinesfalls aus, den stark eingebrochenen Neubau in Deutschland signifikant anzukurbeln bzw. die Wohneigentumsquote in der Bevölkerung zu erhöhen. Hierzu sind diverse weitere Maßnahmen von der Politik in Angriff zu nehmen. Dabei kann eine Orientierung an den europäischen Nachbarn durchaus hilfreich sein.
So machen die Nebenkosten beim Immobilienerwerb in den Niederlanden kaum ein Drittel der hierzulande zu tragenden Aufwendungen aus. Die Grunderwerbssteuer liegt bei lediglich zwei Prozent, für Käufer unter 35 Jahren entfällt sie ganz. Zudem sind die Kosten der Grundbucheintragung deutlich geringer, was auch für Großbritannien gilt. In Dänemark gibt es überhaupt keine Grunderwerbsteuer für Wohnimmobilienkäufe. In unserem nördlichen Nachbarland sowie in Belgien und den Niederlanden gilt bezüglich der Maklertätigkeit das Bestellerprinzip. Für die Vermittlungskosten kommt vollständig der Verkäufer der Immobilie auf. Allein durch diese Maßnahmen könnten junge Familien beim Kauf ihrer (ersten) Wohnimmobilie um bis zu zehn Prozent des Kaufpreises entlastet werden.
Gleichstellung mit Kapitalanlegern
Zumindest beim Bau oder erstmaligen Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie sollten die steuerlichen Vorteile für Kapitalanleger zudem auf private Immobilienkäufer ausgedehnt werden. Sie sollten Hypothekenzinsen deshalb als Rentenbaustein komplett von der Steuer absetzen können. Das dürfen in Deutschland nur Vermieter. Gleiches sollte für energetische Sanierungsmaßnahmen gelten. Ergänzend müssten Länder, Städte und Gemeinden Bürgschaften für die Finanzierung entsprechender Sanierungsmaßnahmen übernehmen und besonders nachhaltige Bauweisen sollten über subventionierte Kredite hinaus durch gezielte Incentivierung zusätzlich gefördert werden. Nach dem Vorbild von Schleswig-Holstein könnten KfW-Kredite zudem in ganz Deutschland als „Quasieigenkapital“ anerkannt werden. Auf diese Weise sind für Teilnehmer am Programm „Wohneigentum für Familien“ auch für die darüber hinaus benötigten Kreditmittel bessere Konditionen darstellbar und der Eigentumserwerb ohne tatsächliches Eigenkapital wird einfacher möglich. Das würde sich dann auch mit der Intention der Regierungskoalition decken, Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen bei der Wohneigentumsbildung besonders zu unterstützen.
Wenn die deutsche Politik keine weiteren strukturellen Initiativen umsetzt, wird die deutsche Bevölkerung beim Wohneigentum im EU-Vergleich auch weiterhin das Schlusslicht bilden. Der Zugang zur eigenen Immobilie als wichtiger Rentenbaustein wird einem Großteil der Menschen lebenslang verschlossen bleiben.
Autor Tomas Peeters ist Vorstandsvorsitzender der Baufi24 Baufinanzierung AG.
[1] www.kfw.de/300
[2] https://www.wibank.de/wibank/hessen-darlehen-bestandserwerb
[3] https://bayernlabo.de/eigenwohnraumfoerderung/eigenheimfinanzierung/bayerisches-zinsverbilligungsprogramm
[4] https://www.ifbhh.de/foerderprogramm/ifb-eigenheimdarlehen
[5] https://www.l-bank.de/produkte/wirtschaftsfoerderung/wohnen-mit-kind.html
[6] https://www.stmb.bayern.de/wohnen/foerderung/wohneigentum/index.php
[7] https://www.bab-bremen.de/de/page/wohnraumfoerderung
