Entgegen der in den letzten Wochen in Politik und Wirtschaft geäußerten Sorge bezüglich einer Immobilienblase in Deutschland fehlen dafür derzeit wesentliche Voraussetzungen. Allerdings sollten vor allem die Preis-/Einkommens- und die Miet-/Einkommens-Relation sorgfältig im Auge behalten werden.
Gastkommentar von Markus Schmidt, Aengevelt Immobilien
Spekulative Immobilienblasen sind durch zwei Phasen charakterisiert: In der ersten Phase steigen gleichzeitig Investmentnachfrage, -umsätze und Kaufpreisniveau bis hin zu Überbewertungen. In der zweiten Phase kommt es dann innerhalb kürzester Zeit zu einem dramatischen Preisverfall. Handelt sich bei der Ausweitung in der ersten Phase um eine kreditinduzierte Immobilienblase (Leverage-Pyramide aufgrund „billiger“ Finanzierungen), sind die gesamtwirtschaftlichen Folgen der Übertreibungen gravierend (beispielsweise Zunahme von Insolvenzen, Zwangsversteigerungen etc.).
Die wachsende Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland wird darin gesehen, dass der starke Anstieg der Wohnimmobilienpreise in den Wachstumskernen in der Hauptsache auf das schon seit Jahren anhaltend historisch niedrige Zinsniveau zurückzuführen ist. Hierdurch habe sich der Kreis der „preisunabhängigen“ Erwerber vergrößert, da die Selektionsfunktion des Preises durch niedrige Zinsen relativiert wird und somit eine Preisspirale in Gang gesetzt wird. Dieser Prozess führe damit zu überhöhten, marktverzerrten Preisen. Der zu hohe, „auf Pump“ finanzierte Preis könnte, so die Sorge, bei Kreditprolongationen und gleichzeitig gestiegenen Kreditzinsen nicht mehr erzielt werden und zu Preisverfall und Notverkäufen und dem Platzen der Blase führen.
Angebotsengpässe treiben Miet- und Kaufpreisniveau in den Wachstumskernen
Diese Gefahr besteht nach unseren Analysen allenfalls partiell, unter anderem da der Anstieg des Preisniveaus derzeit nur in geringerem Maße auf einen höheren Finanzierungsanteil zurückzuführen ist: Im Jahresvergleich (Ende September 2012 versus Ende September 2011) stieg das Volumen für Wohnungskredite an private Haushalte um lediglich 1,6 Prozent und liegt damit unverändert im üblichen Rahmen.
Tatsächlich ist das Kaupreisniveau in den letzten zwei Jahren in den „Big Five“ zwischen sieben Prozent in Frankfurt und 30 Prozent in München gestiegen. Zu den Hauptgründen zählt er aber die im genannten Zeitraum ebenfalls überproportional gestiegene Zuwanderung und Wohnungsnachfrage, der die Neubautätigkeit seit Jahren massiv hinterherhinkt. Damit spiegelt das steigende Kaufpreisniveau vorrangig die aktuellen Angebotsengpässe in den Wachstumskernen. Diese sind allerdings unterschiedlich stark ausgeprägt und deshalb differenziert zu betrachten.
Dies bestätigt nach Analysen von Aengevelt-Research auch das Mietniveau für Wohnungen in den Big Five, das insgesamt sehr heterogen ist. So liegen die Neuvertragsmieten für höherwertige Wohnungen in Berlin mit 9,10 Euro pro Quadratmeter noch rund ein Drittel unter dem Niveau von München (13,40 Euro pro Quadratmeter). Auch in den anderen Städten sind die entsprechenden Mieten im Vergleich zu München (Frankfurt: 12 Euro pro Quadratmeter, Hamburg: 11,40 Euro, Düsseldorf: 10,60 Euro) geringer.
Bei den Kaufpreisen für höherwertige Eigentumswohnungen gilt Ähnliches: So stellt sich der Kaufpreis in München auf durchschnittlich rund 4.400 Euro pro Quadratmeter, während die anderen Städte deutlich darunter liegen (Hamburg: 3.500 Euro pro Quadratmeter, Frankfurt: 3.000 Euro, Düsseldorf: 2.900 Euro, Berlin: 2.700 Euro).
