Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist zum Jahreswechsel einer Vielzahl unterschiedlicher Einflüsse ausgesetzt. Die anhaltend hohe Nachfrage, die wachsende Neubaulücke und die stabilisierten Finanzierungskosten schaffen ein anlegerfreundliches Umfeld, während Digitalisierung, Nachhaltigkeit und entsprechende Regulierung den Markt weiter transformieren. Zeitgleich verschärft die demografische Entwicklung die Wohnungsknappheit in Städten, während ländliche Regionen mit Leerständen kämpfen. Auch energieeffiziente und unsanierte Objekte klaffen in der Miet- und Preisentwicklung weit auseinander. All das vor dem Hintergrund wirtschaftlich und politisch unsicherer Rahmenbedingungen.
Professor Dr. Günter Vornholz, Gründer und Geschäftsführer von ImmobilienResearch Vornholz ordnet die Gemengelage ein: „Die deutschen Wohnungsmärkte sind dabei, die Talsohle zu durchschreiten. Erste Berichte weisen sogar schon wieder Preiszuwächse im Vergleich zum Vorjahr auf. Das Vertrauen der Investoren kommt zurück.“ Die Unsicherheiten sind aus Sicht des Forschers weniger dominant. Die Politik und von ihr ausgelöste Unsicherheit ließen die Investoren zwar nicht unbeeindruckt. „Das dürfte aber eher zu Verzögerungen führen als zum erneuten Einbruch“, so Vornholz.
Fakt ist: Der zuletzt dominierende Trend, dass die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, hat sich 2024 umgekehrt – so der einhellige Tenor der Markbeobachter. Nicht nur die Preisindizes zeigten nach oben, auch das Neukreditgeschäft und das Transaktionsvolumen legten zu. Die regulatorische Unsicherheit hat abgenommen und CO2-Emissionen sind stärker als erwartet gesunken, berichtet Jochen Möbert, Analyst von DB Research im Monitor zum Wohnungsmarkt 2024/2025. Zentraler Einflussfaktor der Trendwende sei jedoch die fundamentale Angebotsknappheit in gefragten Ballungszentren.
Die Perspektive für Selbstnutzer und private Kapitalanleger eröffnet Florian Pfaffinger, Münchener Baufinanzierungsspezialist des Finanzdienstleisters Dr. Klein: „Der Wohnraum ist knapp und die Mieten steigen“. Dies führe aus beiden Gruppen heraus zu einer erhöhten Nachfrage nach Eigentum.
Nach zwei schwierigen Jahren und der Bodenbildung in 2024 erwarten auch die großen Beratungs- und Investmenthäuser für 2025 einhellig verbesserte Voraussetzungen. „Käufer finden in den zentralen Standorten wieder verlässliche Marktbedingungen vor“, sagt Fabian Zalewski, CEO des Maklerhauses Engel & Völkers in der DACH-Region. Die Gründe dafür liegen – neben der von hoher Nachfrage getriebenen Preisentwicklung – in der gesunkenen Inflationsrate und niedrigeren Finanzierungszinsen. Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel), tritt auf die Euphoriebremse: „Ein neuerlicher Boom zeichnet sich nicht ab.“ Die Preise, so die Marktbeobachter, dürften auf breiter Front unter den Spitzwerten der Boomjahre bleiben.
