Die strukturellen Herausforderungen, vor denen die Protagonisten des Markts stehen sind vielfältig: So bringt die demografische Entwicklung beispielsweise ein starkes Bevölkerungswachstum durch Migration und weitere Urbanisierung mit sich. In der Folge steigt die Nachfrage in den Metropolen weiter, während der ländliche Raum teils Rückgänge erlebt.
Parallel dazu bleibt die Lage auf der Angebotsseite dramatisch schlecht: Die Wohnungsbauaktivitäten befinden sich im Dauertief. Während die Bundesregierung das Ziel von 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr ausgerufen hat, rechnen Experten für 2024 mit lediglich bis zu 240.000 fertiggestellten Einheiten. Das Ergebnis: Die Neubaulücke wächst weiter. Schätzungen des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) zufolge droht bis 2027 gar eine kumulierte Unterdeckung von 830.000 Wohnungen. Ursachen hierfür sind vor allem die enorm gestiegenen Baukosten sowie regulatorische Hürden wie etwa Mietpreisbremse und Vorgaben zur CO₂-Neutralität. Gleichzeitig hemmen aufwändige Genehmigungsverfahren die Geschwindigkeit des Wohnungsbaus.
Die regelmäßig vom Statistischen Bundesamt erhobenen Baugenehmigungen weisen dauerhaft Rückgänge auf. „Es muss eine der Top-Aufgaben für die neue Regierung werden, den Wohnungsbau anzukurbeln“, drängt ZIA-Präsidentin Iris Schöberl. Die Aussichten aber bleiben gerade angesichts der politischen Unsicherheit trüb: „Das Aus der Ampel sorgt dafür, dass dringend erforderliche Entscheidungen um mindestens ein halbes Jahr vertagt werden. Bis zu einem beschlossenen Bundeshaushalt steht die Förderung von Neubau und Sanierung auf der Kippe“, kommentiert der Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, Tim-Oliver Müller.
Zwar habe die abgetretene Regierung eine Fülle von Maßnahmen zur Belebung der Wohnungsbaukonjunktur auf den Weg gebracht, die aber bisher ohne ausreichende Wirkung geblieben seien. Die Diskussion um den Gebäudetyp E für einfaches Bauen weist den Marktakteuren zufolge in die Richtung, an der nötigen Ausgestaltung in der Praxis müsse aber noch gefeilt werden. Einen Hoffnungsschimmer für den Bausektor sieht DB Research. Die Analysten gehen davon aus, dass die Rezession im zweiten Halbjahr 2025 enden wird. Das größte Risiko für diese Prognose besteht darin, dass „Investoren durch die erhöhte politische Unsicherheit abgeschreckt werden“, heißt es im Deutschland-Monitor aus dem September 2024.
„Der Wohnungsneubau muss dringend wieder angekurbelt werden und dazu muss Bauen günstiger werden“, fordert Marija Kolak, Präsidentin des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR). Hierzu sei ein Dreiklang von Maßnahmen nötigt: die Bau- und Planungsvorschriften vereinfachen und vereinheitlichen, Förderung verbessern, Grunderwerbssteuern senken.
Ein weiteres strukturelles Problem ist der Leerstand – und zwar in jeglicher Hinsicht. Während dieser in ländlichen Gebieten teils zunimmt, sinkt er in den Metropolen drastisch. Für einen differenzierten Blick auf Basis der jüngsten Zensus-Daten des Statistischen Bundesamts wirbt Immobilien-Researcher Vornholz: „Es gibt mehr Wohnungen als eigentlich nach der statistischen Fortschreibung der Daten gedacht. Eine Wohnungsnot von propagierten 700.000 fehlenden Einheiten ist nicht gegeben. Vielmehr gibt es in Deutschland fast zwei Millionen leerstehende Wohnungen.“ Diese allerdings seien – gerade in Metropolen wie beispielsweise Berlin – teils nicht mehr vermittelbar. Es fehle dort die Fluktuationsreserve. Ausschlaggebend ist laut Vornholz daher die jeweilige lokale Situation. „Und da gibt es an gefragten Standorten natürlich den Bedarf an Wohnungen.“
