Welche Strategien verfolgen die Investoren in dieser Gemengelage? Institutionelle Investoren, die auf langfristige Stabilität setzen, bevorzugen vor allem Neubauten an etablierten Standorten mit hoher Nachfrage wie beispielsweise München, Frankfurt oder Hamburg. Hier bleibt die Rendite zwar vergleichsweise niedrig (oft unter vier Prozent), doch dürften Investoren „nach einem Investmenttal wie in den letzten beiden Jahren zunächst vorsichtig und im Laufe der Zeit erst wieder risikobereiter sein“ so Vornholz.
Pfaffinger von Dr. Klein erweitert den Blick auf private Kapitalanleger und Bestandsobjekte: „Ich gehe davon aus, dass die Preise in strukturstarken Regionen und Ballungsgebieten überproportional nach oben gehen werden, da hier der Zuzug am größten und das Leerstandrisiko am geringsten ist.“ Entsprechend beliebt seien dort gut vermietbare Bestandswohnungen. Beim Erwerb einer Immobilie als Wertanlage komme es aber nicht mehr nur auf die Lage an. „Mittlerweile ist die Energieeffizienz ähnlich ausschlaggebend für den Objektwert. Dies gilt gerade, wenn es um die Aussicht auf langfristig stabile Mietpreise geht.“
Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation beim Investmenthaus Savills Germany, sieht neben risikoaversen Investoren verstärkt auch solche am Markt, die auf Wertsteigerungen setzen. Diese Anleger erwerben ältere Bestände, sanieren diese und veräußern sie weiter. „Solche Modernisierungsstrategien sind jedoch nur in bestimmten Fällen und Regionen wirtschaftlich sinnvoll und erfordern eine umfassende Kenntnis der regionalen Marktgegebenheiten und der zur Verfügung stehenden Förderprogramme“, so der Experte. Selbst bei Bestandsobjekten ohne explizite Wertsteigerungsansätze belebe sich der Markt. „Diese nutzen die gefallenen Einstiegspreise und setzen angesichts ihres oftmals sehr langen Anlagehorizonts auf langfristig stabile Cashflows und steigende Kapitalwerte.“
Innerhalb der Strategien finden Anleger aussichtsreiche Regionen. Gefragt sind Objekte an Standorten, die neben wirtschaftlicher Stärke und stabilem Bevölkerungszuwachs Potenzial bieten. Die Mietrenditen für Vermieter und Chancen für Eigennutzer sind umso größer, je niedriger der regionale Vervielfältiger (also der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete) und je höher die erwartete künftige reale Preissteigerung ausfällt.
Die Immobilienexperten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) haben im Rahmen der Studie „Postbank Wohnatlas 2024“ die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in 400 Regionen Deutschlands bis zum Jahr 2035 prognostiziert. Preisanstiege dürfte es demnach insbesondere in den sieben größten Metropolen und ihrem Umland geben – aber auch in vielen weiteren Großstädten sowie in Landkreisen im Süden und Nordwesten. Die stärksten realen Preiszuwächse erwarten die Experten deutschlandweit in Leipzig. Mit sinkenden Preisen rechnen sie dagegen in ländlich geprägten Gebieten Ostdeutschlands jenseits der Küsten und Großstädte.
Der Einstiegszeitpunkt jedenfalls könnte passen. Vornholz bemüht einen historischen Vergleich und empfiehlt, nach einer Krise rechtzeitig zu investieren: „Käufer, die beispielsweise kurz nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 Immobilien erworben haben, konnten trotz der Preisrückgänge der letzten Jahre immer noch einen erheblichen Gewinn erwirtschaften.
