Im aktuellen Marktbericht für Wohnimmobilien in Hamburganalysieren die von Poll Immobilien Experten (www.von-poll.com) nicht nur die Entwicklung des Industriestandorts, sondern geben zusätzlich einen interessanten Einblick in die Trend- und Premiumlagen.
„Die Metropole Hamburg ist nicht nur ein sehr beliebtes Touristenziel, sondern auch ein attraktiver Wohnort. Einwohner schätzen die hohe Lebensqualität, die zahlreichen Parkanlagen, ebenso wie die Nähe zum Wasser und die architektonische Vielfalt der Stadt. Die stetig steigende Einwohnerzahl in der Hansestadt wird auch zukünftig zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnimmobilien führen“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei von Poll Immobilien.
Starke Nachfrage, abgeschwächtes Angebot
Die Verweildauer[2] von Wohnimmobilien auf dem Markt hat sich innerhalb der letzten drei Jahre mehr als halbiert. Sowohl im Haus-, als auch im Wohnungssegment wurde im vierten Quartal 2018 die längste durchschnittliche Vermarktungsdauer registriert – Häusern standen für 103 Tage zum Verkauf, Wohnungen für rund 135 Tage. Daraufhin war ein kontinuierlicher Abwärtstrend zu beobachten, wobei beide Segmente im zweiten Quartal 2021 ihren bisher niedrigsten Wert erreichten. Ein- und Zweifamilienhäuser blieben hier nur noch circa 45 Tage auf dem Immobilienmarkt, bei Eigentumswohnungen waren es im Schnitt 60 Tage.
Ein ähnlicher Trend ist bei den Angebotszahlen[2] zu beobachten. Die meisten Wohnimmobilien wurden im dritten Quartal 2019 angeboten – hier standen 2.218 Häuser sowie 3.686 Wohnungen zum Verkauf. Am geringsten war der Bestand im zweiten Quartal 2021 mit nur noch 952 angebotenen Ein- und Zweifamilienhäusern und 2.262 angebotenen Eigentumswohnungen.
Hohes Kaufpreisniveau im Wohnungssegment
Im Jahr 2020 wurden in Hamburg insgesamt 3.183 Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert – mit einem Rückgang von 0,7 Prozent ist die Anzahl an Verkäufen im Vergleich zum Vorjahr nur leicht gesunken. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus kletterte um 11,1 Prozent auf derzeit 695.884 Euro.
„Das Transaktionsvolumen im Haussegment befindet sich seit 2012 auf einem stabilen Niveau. Ein- und Zweifamilienhäuser in der Region erfreuen sich großer Beliebtheit“, erklärt Olaf Parchmann, Geschäftsstellenleiter des von Poll Immobilien Shops Hamburg – Schnelsen/Niendorf. Und weiter: „Der jüngste Anstieg der Kaufpreise für Häuser ist auch auf die Auswirkungen der Pandemie zurückzuführen. Das Interesse an Wohnraum mit eigenem Garten oder nahegelegenen Grünflächen ist weiter gestiegen.“
Im Wohnungssegment gab es 2020 insgesamt 6.196 Transaktionen, was einem Rückgang von 2,3 Prozent gegenüber 2019 entspricht. Derzeit müssen Kaufinteressenten mit circa 502.582 Euro für eine Eigentumswohnung rechnen. Das entspricht einem Anstieg von 14,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sind seit 2012 kontinuierlich gestiegen. Aktuell liegt der Quadratmeterpreis für eine Bestandswohnung bei 5.061 Euro – satte 90,6 Prozent höher als noch 2012. Im gleichen Zeitraum kletterten die Preise für Neubauwohnungen um 70,8 Prozent, was 2020 zu einem Durchschnittspreis von 6.593 €/m2 führte. Damit belegt Hamburg den dritten Platz im Quadratmeterpreis-Ranking der deutschen Top-8-Städte. Im Durchschnittspreisvergleich für Eigentumswohnungen folgt Hamburg hinter München auf dem zweiten Platz.
Premium- und Trendlagen im Überblick
Von den Villenvierteln an der Elbe über alternative Stadtteile wie St. Pauli bis hin zu alten Arbeitervierteln und Hafenanlagen – in Hamburg ist für jede Käufergruppe was dabei. Zu den beliebtesten Lagen gehören neben der Hamburger Altstadt auch die historischen Innenstädte der Bezirke Harburg und Altona. Hier finden Interessenten neben beeindruckenden Kirchen auch repräsentative Einkaufsstraßen. Für eine Eigentumswohnung im Stadtzentrum oder den umliegenden Stadtteilen müssen Käufer Quadratmeterpreise zwischen 8.000 Euro und 13.000 Euro einkalkulieren.
Die wohl gefragtesten und edelsten Stadtteile in Hamburg sind die Elbvororte. Nicht nur die exklusive Wasserlage lockt Käufer, auch die grüne Umgebung sowie die gewachsene Infrastruktur sind überzeugende Argumente. „Besonders begehrt sind die Stadtteile Ottensen, Othmarschen, Nienstedten, Blankenese, Rissen und Groß Flottbek. Käufer schätzen an der attraktiven Wohnlage auch die Nähe zum Stadtzentrum“, weiß Janina Stuwe, Geschäftsstellenleiterin des von Poll Immobilien Shops Hamburg – Elbvororte. Und sie ergänzt: „Für ein Ein- oder Zweifamilienhaus in den Elbvororten müssen Interessenten mit einem Kaufpreis von 1,5 Millionen Euro bis zu 5 Millionen Euro rechnen. Bei einem herrschaftlichen Anwesen mit Elbblick werden sogar Preise von bis zu 15 Millionen Euro erzielt.“
Auch die an der Außenalster gelegenen Stadtteile Uhlenhorst, Eppendorf, Hohenfelde, Harvestehude und Rotherbaum gehören zu den Hamburger Trendlagen. Die Region besticht durch ihre architektonischen Besonderheiten, ebenso wie durch das vielseitige Freizeit-, Kultur- und Naherholungsangebot. „Das Gebiet um die Alster bietet seinen Einwohnern eine hohe Lebensqualität, zusätzlich profitieren sie von der hervorragenden Anbindung an die Innenstadt sowie die umliegende Region“, sagt Jens-Peter Fehrs, Geschäftsstellenleiter bei von Poll Immobilien Hamburg – Alster-West. Die Kaufpreise für eine Eigentumswohnung rund um die Alster liegen zwischen 12.000 €/m2 und 20.000 €/m2, Stadtvillen können zwischen 2,5 Millionen Euro und bis zu 14 Millionen Euro kosten.
Großes Potenzial weisen auch die am Rande gelegenen Stadtteile Lemsahl-Mellingstedt, Duvenstedt, Wohldorf-Ohlstedt, Neugraben-Fischbeck und Allermöhe auf. Diese Trendlagen überzeugen durch ländlich geprägten Charme, umgeben von herrlicher Natur. Trotzdem können Einwohner die Vorteile der Innenstadt genießen, da diese von dort aus sehr schnell zu erreichen ist. Ein- und Zweifamilienhäuser mit eigenem Garten werden hier zwischen 850.000 Euro und 1,7 Millionen Euro angeboten.
Der detaillierte Marktbericht 2021 zu Hamburg ist in den Hamburger von Poll Immobilien Shops erhältlich und steht auf der Website zur Verfügung unter https://www.von-poll.com/Viewer/marktberichte/hamburg.
[1]Die Datengrundlage der Analyse beruht auf den aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, also der Anzahl tatsächlich getätigter Transaktionen auf dem Wohnimmobilienmarkt für die Jahre 2012 bis 2021 sowie Empirica Regio.
[2]Die Angaben zur Vermarktungsdauer von Immobilien sowie die Angebotszahlen basieren auf den Auswertungen von GeoMap.
