Inzwischen sind die Kaufpreise der sogenannten „Zinshäuser“ im Durchschnitt um 17 Prozent gefallen und wieder auf dem Niveau von 2018 gelandet. Mit weiteren Preisrückgängen ist insgesamt nicht zu rechnen, wenngleich in Teilsegmenten noch leichte Korrekturen möglich sind. Das geht aus dem neuen Report „Residential Investment 2023/24: Wohn- und Geschäftshäuser im Überblick“ hervor.
„In Deutschland verschärft sich der Wohnungsmangel immer mehr, weil zu wenig gebaut wird. Deshalb werden die Mieten im Bestand zwangsläufig weiter steigen und diese Aussicht auf Mietwachstum spricht gegen ein weiteres Absinken der Kaufpreise. Die Talsohle ist vielerorts erreicht. Kaufinteressenten können guten Gewissens wieder kaufen, wenn sie von den Qualitäten eines Objektes überzeugt sind“, sagt Felix von Saucken, Head of Residenital Germany bei Colliers.
Kaufpreise und Renditen haben sich stabilisiert
Indikator für das neue Preisniveau bei Wohn- und Geschäftshäusern sind auch die gestiegenen Nettoanfangsrenditen, die sich nach der Analyse von Colliers ebenfalls stabilisieren werden. Bezogen auf ganz Deutschland sind die Renditen für Zinshäuser von 3,9 Prozent im Jahr 2022 auf aktuell 4,5 Prozent gestiegen. In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Stuttgart und München verlief der Renditeanstieg von 3,0 Prozent im Jahr 2022 auf derzeit 3,8 Prozent.
Mieten werden weiter deutlich steigen
Allein im ersten Halbjahr 2023 haben sich die Durchschnittsmieten in den Top 50 Städten weiter um 2 Prozent im Bestand und um 4 Prozent im Neubau verteuert. Noch deutlicher war der Mietpreisanstieg in den Top-7-Metropolen mit 4 Prozent im Bestand und 6 Prozent im Neubau. Dieser Trend wird weiter anhalten, weil zu wenig gebaut wird und gleichzeitig die Anzahl der Haushalte weiter steigen wird. Von den 400.000 Wohnungen, die laut Bundesregierung pro Jahr neu gebaut werden sollen, wurden 2022 nur 295.000 Wohnungen erreicht, für 2023 ist mit gerade einmal 245.000 Wohnungen zu rechnen – aufgrund des Einbruchs der Baugenehmigungen um fast 30 % im ersten Halbjahr könnte dieser Wert sogar noch deutlich niedriger ausfallen. Gleichzeitig ermittelt der Report von Colliers, dass in den 50 größten Städten in Deutschland bis 2035 mehr als 500.000 neue Haushalte entstehen werden – und das trotz des demografischen Wandels. Grund ist der anhaltende langfristige Trend, dass die Anzahl der Single-Haushalte und die gemietete Fläche pro Person im gesellschaftlichen Durchschnitt weiter steigen werden.
„Die Misere des Wohnungsmangels durch zu wenig Neubau wird in der Öffentlichkeit zurecht viel beklagt. Häufig außer Acht gelassen wird dabei der demografische Megatrend der stetig steigenden Anzahl an Haushalten. Gerade die Kombination aus zu wenigen Wohnungen und immer mehr Haushalten sorgt allerdings für die zunehmende Dramatik am deutschen Wohnungsmarkt“, sagt Felix von Saucken. „Es mag zynisch klingen, aber Käufer von Zinshäusern werden von dieser Entwicklung in besonderer Weise profitieren, da eine Kehrtwende am Wohnmarkt nicht absehbar ist.“
Mieten in Deutschland sind insgesamt gut bezahlbar
Rein volkswirtschaftlich betrachtet sind die Mieten in Deutschland laut der Analyse von Colliers insgesamt gut bezahlbar, auch in den sieben größten Städten. In den Top 7 sind die Wohnmieten bei Neuvermietungen in den vergangenen 10 Jahren um durchschnittlich etwa 55 Prozent gestiegen. Im selben Zeitraum stieg das durchschnittliche Haushaltseinkommen um rund 32 Prozent. In der Korrelation aus Wohnmiete und Haushaltseinkommen ergibt sich für das Jahr 2022 eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von etwa 30 Prozent. Vor zehn Jahren lag diese in denselben Städten bei rund 25 Prozent. Grundlage der Berechnung ist eine 95 m² Wohnung bei Neuvermietung und ohne Nebenkosten.
„Der Standpunkt, dass Mieten im Schnitt noch bezahlbar seien, gehört nicht zu den populärsten in Deutschland. Nüchtern betrachtet kann eine Mietbelastungsquote von 30 Prozent aber als zumutbar gelten. Gleichwohl müssen wir natürlich darauf achten, dass sich für Haushalte mit niedrigem Einkommen die Situation weiter verschlechtert. Sie drohen vom Markt abgehängt zu werden und hier müssen Immobilienbranche und Politik gemeinsam Lösungen finden. Insgesamt haben Investoren von Zinshäusern jedoch nach wie vor sehr gute Aussichten, die passenden Mieter für ihre Objekte zu finden“, erklärt Felix von Saucken.
