Die durch die Schuldenkrise um sich greifende Inflationsangst hat die Nachfrage nach vermieteten Wohnobjekten angeheizt. Sie gelten als sichere Geldanlage. Gerade Erstanleger sollten das Rendite-Risiko-Profil von Wohnimmobilieninvestments richtig einschätzen können, um nicht auf zweifelhafte Ertragsversprechen reinzufallen.
Gastkommentar von Robert Anzenberger, Planet Home
„Attraktives Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage mit sieben Prozent Rendite!“ Mit solchen oder ähnlichen Aussagen werden immer wieder Immobilien angeboten. In Zeiten von Niedrigverzinsung sind derlei Renditeangaben natürlich verlockend. Doch vielen ist gar nicht klar, dass es sich dabei um die Bruttorendite handelt. Entscheidend ist aber die Nettorendite. Denn das ist der tatsächliche Anlagegewinn.
Für die Berechnung der Bruttorendite gibt es eine einfache Formel: die jährliche Kaltmiete x 100, dividiert durch den Kaufpreis der Immobilie. Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 550.000 Euro, die jährlichen Mieteinnahmen (netto) liegen bei 42.000 Euro, dann sieht die Rechnung so aus: 42.000 Euro x100 / 550.000 Euro = 7,6 Prozent. Das sind Zahlen, die natürlich toll aussehen. Aber jetzt geht die eigentliche Rechnung erst los. Denn von der Bruttorendite muss man alle anfallenden Zusatzkosten abziehen, die zwar von der Steuer abgesetzt, aber nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören zum Beispiel die Erwerbsnebenkosten (rund zehn Prozent vom Kaufpreis), Instandhaltungskosten (zwischen sechs und zwölf Euro pro Quadratmeter) oder auch Kosten für die Hausverwaltung (zwischen 200 und 300 Euro pro Jahr).
Das Rendite-Risiko-Profil ändert sich auch mit der Aufnahme eines Darlehens. Das ist gerade bei Immobilieninvestitionen zu bedenken, denn diese Anlageform wird selten vollfinanziert. Bei einer Fremdfinanzierung müssen zudem die Darlehenszinsen von der Bruttorendite abgezogen werden.
Je nach Lage kommt noch das Mietausfallwagnis hinzu. Deshalb ist der Standort der Immobilie ein entscheidendes Kriterium. In beliebten Städten und Regionen, wo vielleicht schon Wohnraumknappheit herrscht, wird man mit hoher Wahrscheinlichkeit keinen Leerstand haben. Des Weiteren beeinflusst der Zustand des Objektes die Renditeerwartung. Besteht Sanierungsstau, drücken erforderliche Investitionen den Gewinn. Anleger sollten bedenken, dass die Energiesparverordnung der Regierung bei Altbestand Maßnahmen erzwingt, die hohe Kosten verursachen können.
Die Bruttorendite zu berechnen ist keine Kunst. Wie hoch aber die Nettorendite ist, hängt von vielerlei Faktoren ab. Wichtig ist daher eine qualifizierte Analyse der einzelnen Aspekte vor jeder Transaktion. Kaufinteressenten, aber auch Immobilienverkäufer sollten sich an einen Spezialisten zu wenden. Denn wer vermietete Objekte marktschreierisch mit der Bruttorendite bewirbt, handelt letztlich unseriös.
Robert Anzenberger ist Vorstand des Immobilien- und Baufinanzierungsvermittlers Planet Home AG
Foto: Planet Home
