Beim aktuellen Blasenindex fällt insbesondere die Entwicklung in Schrumpfungsregionen ins Auge. Erst vor vier Quartalen überschritten diese den „Nullpunkt“ der Blasengefahr, jetzt nähern sie sich der 20%-Marke. Für diesen Weg haben die Schwarmstädte acht Quartale benötigt (2013-15) und die Wachstumsregionen sogar neun (2015-17).
Verantwortlich für diese Entwicklung ist zum einen die Kaufpreis-Einkommens-Relation. Deren Zuwachs fiel im Vorjahresvergleich mit +9,8% ähnlich hoch aus wie in Wachstumsregionen (+10,1%), ein Jahr zuvor hinkte die Entwicklung mit +4,4% den Wachstumsregionen (+6,9%) noch hinterher.
Aber auch die Vervielfältiger steigen in den Schrumpfungsregionen (+6,6% ggü. Vorjahr) jetzt fast so schnell wie in Wachstumsregionen (+7,2%). Auch hier lag der Anstieg vor einem Jahr mit +2,2% noch weit unter den Wachstumsregionen (+5,3%).
Mit einem mittleren Vervielfältiger von 29,9 stecken in den Kaufpreisen der ETW in Schrumpfungsregionen damit mittlerweile fast so viele Jahresmieten wie in Essen (30,4) und sogar mehr als in Dortmund (28,1). Mit 5,2 regionalen Jahreseinkommen sind sie allerdings in Schrumpfungsregionen immer noch preiswerter als in Essen (7,4) oder Dortmund (7,1).
Die beschriebene Entwicklung muss vor dem Hintergrund der schnell steigenden Baukredite gesehen werden. Vor Corona war der Einzelindex Baukredite noch unauffällig, aber allmählich wird er zum dritten „Sorgenkind“.
Die Werte für das 2. Quartal 2021
Bundesweit steigt vor allem der Teilindex Baukredite (+9), erheblich weniger die Teilindices Vervielfältiger (+2) und Preis-Einkommen (+3 Pkte; s. Abb. unten). Köln baut trotz hohen Bedarfes nur halb so viel wie vergleichbare Städte und hat deswegen unnötig hohe Mieten, aber eben eine geringere Blasengefahr.
Der Gesamtindex (+4 Pkte) steigt kaum noch in Schwarmstädten (+2 Pkte), mehr in Wachstums- (+4 Pkte), aber vor allem in Schrumpfungsregionen (+5 Pkte).
Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten (untere Abb.). Bundesweit liegt es bei 30% (vor drei Jahren 15%), in den Top 7-
Städten bei 47% (32%).
Begünstigt wird ein Einbruch durch nachlassenden Mietanstieg: mehr Neubau, Stadtflucht oder mehr Arbeitslosigkeit. Unwahrscheinlicher würde ein Einbruch durch sinkende Zinsen oder steigende Einkommen.
Großstädte
Gegenüber dem Vorquartal ergeben sich keine Veränderungen. Damit wird weiterhin für 11 von 12 Großstädten eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert (Vorquartal 11, vor drei Jahren 9). Allein in Köln ist die Gefahr weiterhin nur „mäßig“, weil hier zu wenig gebaut wird.
Bundesweite Verteilung
Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 302 von 401 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 300, vor drei Jahren 228).
Verteilung „Preis-Einkommen“
In 344 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal 332, vor drei Jahren 249).
Verteilung „Fertigstellungen“
In 65 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 65, vor drei Jahren 27).
Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 331 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (Vorquartal 324, vor drei Jahren 243).
