Über den Ausbau der Produktpalette und seine Ziele in der Führung des Erlanger Emissionshauses für geschlossene Wohnimmobilienfonds sprach Cash. mit dem neuen Vorstandsmitglied der ZBI AG Marcus Kraft.
Cash.: Wie werten Sie das letztjährige Platzierungsergebnis Ihres Emissionshauses?
Kraft: Die Entwicklung war sehr positiv. Die steigende Nachfrage nach professionell gemanagten Wohnimmobilien hat uns natürlich in die Karten gespielt. Gemessen an platziertem Eigenkapital und Investitionsvolumen sind wir in den VGF-Branchenzahlen im Bereich Immobilien auf einem beachtlichen elften Platz angelangt. Unter erklärtes Ziel ist es, im kommenden Jahr in den Kreis der Top Ten vorzustoßen.
Cash.: Das soll offenkundig auch mithilfe neuer Produkte gelingen. Sie haben Anfang März erstmals einen Wohnimmobilienansparfonds emittiert. Welche strategische Überlegung steckt dahinter?
Kraft: Mit dem „ZBI Vorsorge-Plan Wohnen 1“ wollen wir neben unseren Einmalanlegern explizit die für die ZBI neue, jüngere Zielgruppe der Ratensparer erschließen. Wir sind davon überzeugt, dass sich Wohnimmobilien mit ihrer hohen Einnahmesicherheit und ihrem stabilen Cashflow ideal zu Vorsorgezwecken eignen. Die neue Produktlinie soll nun breiten Bevölkerungsschichten, die alters- und einkommensbezogen eine Vermögensaufbauperspektive von 15 Jahren oder länger haben, den Zugang zu dieser Assetklasse verschaffen. Gleichzeitig ist es ein Produkt für diejenigen, die für ihre Kinder oder Enkel vorsorgen wollen. Wir positionieren uns damit bewusst als Alternative zu Lebensversicherungen oder Banksparplänen, die mehr und mehr Probleme haben, überhaupt noch attraktive Renditen zu erwirtschaften und ihren früheren Stellenwert Stück für Stück einbüßen. Auch Anleger, die regelmäßig sparen möchten suchen nach Sicherheit, Stabilität und Inflationsschutz – das können wir bieten.
Cash.: Ab welchen Summen können sich Anleger beteiligen?
Kraft: Ab 50 Euro monatlich. Obligatorisch ist eine Einmalanlage von zehn Prozent der Beteiligungssumme. Diese wiederum kann optional über fünf Monate oder die komplette Laufzeit gesplittet werden.
Cash.: Wie begegnen Sie der oft vorgetragenen Kritik zu hoher Kostenbelastung bei geschlossenen Ansparfonds?
Kraft: Eine transparente und faire Kostenstruktur war für uns ein klares Ziel in der Fondskonzeption. Die pauschale Kritik an der Sparte „Ansparfonds“ hat uns dazu veranlasst, die einzelnen Kostenpunkte intensiv zu prüfen. Unser Ziel war, die Vorteile des günstigen Einkaufs für die Anleger zu wahren und somit den Kostenblock so niedrig wie möglich zu halten. Als Resultat weist der Vorsorge-Plan Wohnen mit 18,3 Prozent eine im Vergleich zu unseren Einmalanlegerfonds nahezu identische Kostenquote auf.
Cash.: Ansparfonds sind zumeist Blind Pools. Wie sieht Ihr konkretes Konzept aus?
Kraft: Im Kern handelt es sich um das historisch erprobte Zinshausmodell. Der Fonds erwirbt parallel zur Eigenkapitalplatzierung Wohnimmobilien an prosperierenden Standorten wie Berlin mit einem durchschnittlichen Einkaufspreis vom 12,5-Fachen der Nettojahresmiete. An die Platzierung ist auch der Fremdkapital-Abruf gebunden. Das Wohnportfolio wird in den nächsten sechs Jahren sukzessive aufgebaut. Die Nettomieteinnahmen daraus werden zunächst thesauriert. Dadurch sowie durch laufende Anlegereinzahlungen ist das Fremdkapital plangemäß nach 13 Jahren getilgt. Die Anleger sind dann Eigentümer eines entschuldeten Wohnimmobilienportfolios. In weiteren drei Jahren wird eine Liquiditätsreserve als Sicherheitskomponente aufgebaut. Ab dem 15. Beteiligungsjahr erhalten die Anleger quasi lebenslang eine fünfprozentige Ausschüttung. Wir haben ab diesem Zeitpunkt auch eine gesonderte Exitmöglichkeit eingebaut.
Cash.: Zunächst thesaurierende Fonds sind nicht gerade ein leichtgängiges Vertriebsthema.
Kraft: Daher wenden wir uns ja auch nicht an die klassischen Vertriebe geschlossener Fonds, sondern eher an den bislang auf den Versicherungsbereich spezialisierten Vertrieb. Dort ist eine zwölfjährige Laufzeit nichts Neues. In vielen Vorgesprächen haben wir von dieser Seite ein sehr positives Echo erfahren. Wir haben zu diesem Zweck eigens eine neue Vertriebsmanagementgesellschaft mit einem sehr erfahrenen Geschäftsführer gegründet und bereits Verträge mit versicherungsorientierten Vertrieben geschlossen. Wenn Sie so wollen, haben wir uns also auch dort eine neue Zielgruppe erschlossen. Insgesamt sehen wir uns in dieser Konstellation als „Asset Manager mit Strukturierungskompetenz“, was der VGF ja als Zukunftsmodell für Emissionshäuser postuliert hat.
