Cash.: Vor einiger Zeit hatten Sie den Zinshausfonds von Hannover Grund, für den Sie von Beginn an als Geschäftsbesorger aktiv waren, übernommen und geschlossen. Findet das Konzept eine Fortführung?
Kraft: Tatsächlich werden wir voraussichtlich im Juni 2012 an dieses Konzept in Gestalt eines ZBI-Zinshausfonds anknüpfen. Dieser soll eine vermögensverwaltende Struktur haben, auf eine Laufzeit von zehn bis 15 Jahren ausgerichtet sein und langfristiger als im Handelskonzept unserer „Professional-Linie“ vorgesehen, Rendite über die Mieterträge der Zinshäuser erwirtschaften. Diese kaufen wir im Übrigen zu etwas höheren Faktoren als bei den Handelsfonds ein. Zielgruppe ist auch hier der Einmalanleger und, dort insbesondere die wachsende Zahl derjenigen, die sich für eine Direktanlage in Wohnimmobilien interessierten, aber dennoch – meist zurecht – den Verwaltungs- und Finanzierungsaufwand scheuen und das Risiko lieber streuen. Im Herbst soll darüber hinaus der Nachfolger des aktuellen „Professional 7“ an den Markt kommen. Zudem planen wir, im zweiten Halbjahr zwei Produktlinien für institutionelle Investoren zu etablieren.
Cash.: Den Einstieg in das Geschäft mit institutionellen Investoren suchen derzeit viele Initiatoren. Die wenigsten haben ihn bislang gefunden. Was stimmt Sie optimistisch, dass dies Ihrem Haus gelingt?
Kraft: Entscheidend ist, dass ein Anbieter das Asset Management beherrscht. Die ZBI-Gruppe liefert alles aus einer Hand und bildet die komplette Wertschöpfungskette im Bereich der Wohnimmobilien ab – über das Netzwerk im Einkauf, die Due Diligence, die Finanzierung, die Bestandsoptimierung und die Verwaltung bis hin zur Veräußerung. Das gemeinsam mit einem guten Track Record schafft bei institutionellen Investoren Vertrauen. Zudem verfüge ich selbst über einen bankenseitigen beruflichen Hintergrund. Dort habe ich diese Kundenklientel bereits kennenlernen können. Nichtsdestotrotz gilt es natürlich, bei den Großanlegern beständig Aufklärungsarbeit in Sachen ZBI zu leisten. Wir planen in diesem Bereich zwei Modelle: Zum einen auf einzelne Anleger, wie beispielsweise Versicherungen individuell zugeschnittene Fonds. Zum anderen Fonds für mehrere Investoren, die streuen oder kleinere Volumina investieren wollen.
Cash.: In allen Produktlinien wollen Sie Immobilien an prosperierenden Standorten – wenn auch zu unterschiedlichen Einkaufsfaktoren – erwerben. Wie verhindern Sie hausgemachte Konkurrenz oder gar internen Handel zwischen den Fonds?
Kraft: Zunächst einmal haben die Fonds das strikte Verbot, untereinander zu handeln. Zudem bewegen sich die Volumina der Zielobjekte, die wir für den Vorsorge-Plan-Fonds erwerben, im Bereich von einer bis zwei Millionen Euro und sind damit deutlich kleiner als beispielsweise die in der Professional-Schiene, die im Bereich von fünf bis zehn Millionen Euro liegen. Der Zinshausfonds kauft im Gegensatz zur Professional-Linie erst ab dem 14-fachen der Jahresnettokaltmiete ein.
Cash.: Wie beurteilen Sie die aktuelle Diskussion um überhitzte Teilmärkte und Immobilienblasen? Spüren Sie das in Ihrem Geschäft?
Kraft: Wir sehen eine starke Nachfrage in Ballungsräumen, befinden uns aber trotz wieder anziehender Neubautätigkeit längst noch nicht auf dem Angebotsniveau der 90er-Jahre. Daher sehe ich in der Breite kaum die Gefahr einer Blasenbildung. Berlin beispielsweise hat im internationalen Vergleich immer noch deutliches Nachholpotenzial bei Preisen und Mieten. Aktuell fehlen in Großstädten 100.000 Wohnungen, Tendenz steigend. Den dennoch spürbaren Trend zu steigenden Preisen merken wir in unserem Geschäft an höheren Einkaufsfaktoren. Diese haben wir in den Fondskonzepten entsprechend angepasst.
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