Viele Anleger konzentrieren sich bei ihren Investments in Wohnimmobilien auf die Metropolen, obwohl dort die Renditen kontinuierlich sinken. Dabei gibt es gute Gründe, zukunftsträchtige B- und C-Standorte stärker unter die Lupe zu nehmen. Gastbeitrag von Frank Wojtalewicz. d.i.i. Deutsche Invest Immobilien
Immobilienprofis dachten bisher beim Thema Renditechancen häufig zuerst an Objekte in guten Lagen in A-Städten. Doch dort werden die geeigneten Immobilien zunehmend rar. Wegen der erhöhten Nachfrage steigen außerdem die Grundstücks- und Immobilienpreise, weshalb wiederum ihre Profitabilität sinkt.
Da ist der Blick auf interessante B- und C-Städte naheliegend. Viele Anleger sehen jedoch im Kauf von Wohnimmobilien abseits der Metropolen ein Investment zweiter Klasse. Das könnte ein Fehler sein. Denn gerade im Moment – es geht der deutschen Wirtschaft gut – steigt die Anzahl kleinerer und mittelgroßer Städte mit positiver wirtschaftlicher Entwicklung.
B-Städte haben bundesweite und überregionale Bedeutung
Wird in diesem Zusammenhang von B-Städten gesprochen, dann reden wir von einer Stadtgröße von etwa 200.000 bis 700.000 Einwohnern. Das Analysehaus Bulwiengesa definiert in seinem Rivis-Ranking nur 14 Städte als B-Standorte darunter Bochum, Bonn, Bremen, Essen, Hannover, Karlsruhe und Wiesbaden.
Der Definition zufolge sind sie Standorte mit bundesweiter und gleichzeitig regionaler Bedeutung. Sie verfügen über ein hohes Potenzial an Wohnflächen und über einen aktiven Büroflächenmarkt. Das Ranking nennt als Beispiel einen Mindestbüroflächenbestand zwischen zwei und fünf Millionen Quadratmetern. In den genannten Orten sind erste Investoren aktiv, die ihr Portfolio aus A- und B-Städten gerne mischen.
Die Bewertung stellt einen Zusammenhang zwischen Wohnflächen und Einzelhandels- sowie Büroflächen her. In den Projekten selbst oder in naher Umgebung entstehen neue Einzelhandels- und Büroflächen. Die Bewohner profitieren von kürzeren Entfernungen, wenn etwa Arbeitsplatz und Wohnung näher beieinanderliegen.
Bonn als klassisches Beispiel
Kürzere Wege als in einer Metropole sind sicherlich ein Grund, warum immer mehr Menschen in die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn ziehen. Hieß es noch vor einigen Jahren bei Investoren, dass der Standort zu unbedeutend sei, findet gerade ein Umdenken statt.
Dafür gibt es ausschlaggebende Gründe: Bonn ist mit 325.000 Einwohnern nicht sonderlich groß, doch innerhalb von nur zwei Jahren kamen 4.000 Menschen hinzu. Aufgrund einer Universität und weiterer Hochschulen existiert ein hoher Bildungsgrad. Mehr als die Hälfte der Menschen geht einer sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung nach. Allein schon wegen der zwei dort ansässigen Dax-Konzerne, aber auch wegen etwa 16.000 weiterer Betriebe floriert die Wirtschaft.
Es sind ausreichend Arbeitsplätze vorhanden, spezialisierte Betriebe beklagen sogar einen beginnenden Fachkräftemangel. Zudem ist in Bonn erst ein Drittel der Gesamtfläche bebaut.
Einzelfaktoren wie Zuzug, mehr Beschäftigung und Qualifizierung von Arbeitsplätzen machen eine solche Stadt zu einem interessanten und vor allem rentablen Investmentstandort. Zu den positiven Aspekten ist auch die bereits vorhandene Infrastruktur zu zählen.
B-Städte holen auf
Werfen wir zum Vergleich einen Blick auf die einzelnen A-Städte. Einer aktuellen Analyse zufolge wurde 2017 für Berlin eine Mindestrendite von 3,4 Prozent berechnet. Noch vor drei Jahren lag sie deutlich höher. Ähnlich ist es in München: Aufgrund stark gestiegener Kaufpreise beträgt die Rendite dort in 1a-Lagen nur noch 2,4 Prozent.
Im Bereich Bestandsimmobilien kommt sie in Osnabrück, Wolfsburg, Worms und Leipzig auf 2,0 Prozent. Das bedeutet: Lagen die Renditewerte noch vor einigen Jahren weit auseinander, so nähern sich inzwischen A- und B-Städte immer weiter an. Auch in Oldenburg, Kiel und Bonn liegen sie in einer Spanne von 1,5 und 1,8 Prozent. Die genannten B-Städte könnten schon bald zu neuen „Hidden Champions“ werden.
Auswahlkriterien abseits der A-Städte entscheidend
Die Liste der zu berücksichtigenden Kriterien für Investoren wird noch größer. Zuzug und Wirtschaftswachstum sind wichtige Faktoren. Forscher bewerten indes zunehmend die Attraktivität, die Dynamik und die Umwelttauglichkeit von Zentren. Ihre nachvollziehbare These: Je lebenswerter ein urbanes Zentrum ist, umso länger bleiben die Menschen dort wohnen.
Faktoren wie diese bewertet etwa eine Analyse des Fraunhofer Instituts im Auftrag der Unicredit-Tochter Wealth Cap. 30 deutsche Zuzugsstädte – darunter A-, B- und C-Städte – wurden jeweils anhand von bis zu 30 Kriterien untersucht. Neben harten Faktoren, wie dem Anteil der Abiturienten und Studierenden in der Bevölkerung sowie der Entwicklung der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten, spielen weiche Komponenten ebenfalls eine entscheidende Rolle.
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