Der Wohnungsleerstand in Wachstumsregionen hat ein niedriges Niveau erreicht, so ein Ergebnis des neu vorgestellten CBRE-Empirica-Leerstandsindex für den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Die Marktreserve sei nun weitgehend ausgeschöpft.
Der Immobilienberater CBRE und das Researchinstitut Empirica präsentierten den neuen Index heute in Berlin. Grundlage der neuen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten von CBRE über rund 600.000 Wohneinheiten sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes. Damit seien erstmals seit Jahren für Deutschland wieder aktuelle Informationen über Leerstände in Geschosswohnungen verfügbar, so die Autoren der Studie.
„Der marktaktive Leerstand – also Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbarer sind – lag Ende 2011 bei 3,4 Prozent oder rund 720.000 Einheiten. Das sind gut 52.000 Einheiten weniger als noch im Jahr 2009 (rund 770.000 Einheiten)“, erläutert Dr. Reiner Braun, Vorstandsmitglied von Empirica. Im selben Zeitraum seien bundesweit 119.000 neue Geschosswohnungen errichtet worden. „Der Leerstandsabbau allein trug demnach rund ein Drittel zur Befriedigung der zusätzlichen Wohnungsnachfrage in diesem Segment bei. Ohne diese Reserven wären die derzeitigen Mietzuwächse daher noch höher ausgefallen“, so Braun.
Der ermittelte marktaktive Leerstand berücksichtigt laut Braun keine ‚Ruinen‘ oder dysfunktionalen Leerstände. „Schätzungen für den so genannten totalen Leerstand fallen daher höher aus und summieren sich für Ende 2011 auf knapp 1,6 Millionen Geschosswohnungen sowie weiteren 1,5 Millionen Wohnungen in Eigenheimen. Diese Schätzungen sind allerdings mit hohen Unsicherheiten behaftet“, führt Braun aus.
Wachstumsregionen mit 2,2 Prozent Leerstand
Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt den Angaben zufolge in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit 6,5 Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,7 Prozent. „Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen, wie es sie beiderseits der ehemaligen innerdeutschen Grenze gibt. In Schrumpfungsregionen stagniert der Leerstand seit Jahren und beträgt derzeit 6,4 Prozent“, sagt Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. Demgegenüber liege der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 2,2 Prozent und sei dort im fünften Jahr rückläufig (2009: 2,6 Prozent, 2006: 3,2 Prozent).
Zum Vergrößern bitte auf die Grafik klicken
Die niedrigsten Leerstandsquoten haben den Angaben zufolge derzeit die Städte München (0,6 Prozent), Hamburg (0,7 Prozent) und Ingolstadt (0,8 Prozent). Am anderen Ende der Skala liegen Salzgitter (11,7 Prozent), Chemnitz (10,4 Prozent) und Schwerin (9,9 Prozent). „Beeindruckend ist aber auch die Dynamik. In fünf Städten ist die Leerstandsquote seit 2009 um mehr als einen Prozentpunkt geschrumpft: von hohem Niveau aus in Emden (minus 1,5 Punkte), Magdeburg (minus 1,4 Punkte) und Frankfurt/Oder (minus 1,2 Punkte), von eher niedrigem Niveau aus in München (minus 1,0 Punkte) und Berlin (minus 1,0 Punkte)“, erläutert Braun. Hohe Zuwächse hätten vor allem Neustadt a.d. Weinstaße (plus 1,0 Punkte), Worms (plus 0,9 Punkte) und Bremerhaven (plus 0,7 Punkte) verzeichnet.
Empirica und CBRE ziehen aus den Daten das Fazit, dass der Abbau von Leerstandsreserven die Anspannungen am Wohnungsmarkt in der jüngsten Vergangenheit zumindest teilweise kompensieren konnte. In den prosperierenden Wachstumsregionen seien diese Reserven nun aber weitgehend ausgeschöpft. „Angesichts weiter steigender Wohnungsnachfrage und damit einhergehender Mietzuwächse wird Neubau daher immer dringlicher“, so die Studie. (bk)
Foto: Shutterstock
