Auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt hat sich der Miet- und Preisanstieg auch in 2017 fortgesetzt, so ein Report der Berlin Hyp AG und des Immobiliendienstleisters CBRE. Der starke Zuzug und die wirtschaftliche Dynamik sorgten dafür, dass kein Ende dieser Entwicklung in Sicht sei.
Die Mieten in der Bundeshauptstadt legten im vergangenen Jahr ebenso weiter zu wie die Immobilienpreise. Die Angebotsmieten stiegen im Median um 8,8 Prozent, 2016 waren es noch 5,6 Prozent. Dies ist ein Ergebnis des aktuellen Wohnmarktreports Berlin, der jährlich gemeinsam von der Berlin Hyp AG und dem Immobiliendienstleister CBRE herausgegeben wird.
Aktuell liegen demnach die inserierten Mieten in Berlin durchschnittlich bei 9,79 Euro pro Quadratmeter, wobei die einzelnen Stadtgebiete starke Unterschiede aufweisen. Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen erhöhten sich dem Bericht zufolge um 12,6 Prozent auf im Schnitt 3.706 Euro pro Quadratmeter.
Kein Ende der dynamischen Entwicklung
„Der wichtigste Faktor der steigenden Mieten und Preise ist die sehr dynamische Entwicklung Berlins. Bevölkerung, Wirtschaftsleistung und Arbeitsplätze nehmen seit Jahren zu – und ein Ende ist nicht in Sicht“, sagt Dr. Henrik Baumunk, Head of Residential Services bei CBRE in Deutschland. „Entsprechend zeichnet sich auch kein Ende der steigenden Miet- und Kaufpreise in Berlin ab“.
In 2016 sei mit einem Einwohnerzuwachs von über 60.000 Menschen ein Rekordwert verzeichnet worden, der sich zum Großteil aus einem Zuzug der ausländischen Bevölkerung sowie dem Nachholeffekt bei der Registrierung von Flüchtlingen erkläre.
Auch für die absehbare Zukunft attestieren alle Prognosen der Stadt weiteres Wachstum: Die aktuellste Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung nimmt ein Plus bei den Einwohnerzahlen von 7,5 Prozent für den Zeitraum von 2015 bis 2030 an. Neben den demografischen Zuwächsen entwickeln sich auch Wirtschaft und Arbeitsmarkt in der Hauptstadt überdurchschnittlich positiv. In 2016 stieg die Zahl der Erwerbstätigen in der Stadt um 48.800. Zugleich sank die Arbeitslosenquote in der Gesamtstadt (Jahresmittelwert) erstmals seit Jahrzehnten wieder unter zehn Prozent.
Angebotsmieten steigen wieder schneller
In den ersten drei Quartalen 2017 war nach den Ergebnissen des Berichts ein Anstieg der mittleren Angebotsmieten um 8,8 Prozent auf 9,79 Euro pro Quadratmeter zu beobachten.
Dabei gebe es große Unterschiede zwischen den einzelnen Bezirken. Wesentlich beeinflusst würden sie von der räumlichen Lage: In Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf, den drei Bezirken mit den größten Innenstadt-Anteilen, lag die mittlere Angebotsmiete jeweils über 11,00 Euro.
Lediglich vier Bezirke verzeichneten Mittelwerte unter 9,00 Euro; sie alle liegen zu weiten Teilen am Stadtrand. Aber auch in den Stadtrandlagen stiegen die Angebotsmieten als eine Folge der gesamtstädtischen Knappheit durchgängig.
Im Saldo standen 60.466 Neu-Berlinern, also rund 30.000 Haushalten, im Jahr 2016 nur 10.781 fertiggestellte Wohnungen gegenüber, davon 8.863 in Geschossbauten. Für 2017 zeichne sich aufgrund gestiegener Genehmigungszahlen eine höhere Fertigstellungsquote ab, die jedoch den hohen Zuzug nicht auffangen könne.
„Berlin ist attraktiv und der Zuzug ist groß. Der Wohnungsbau kommt hier nicht hinterher“, sagt Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Berlin Hyp.
Während die Nachfrage wuchs, sei das Angebot an auf dem offenen Markt offerierten Mietwohnungen geschrumpft. Erste Ursache dafür dürfte eine geringere Fluktuation sein. „Bei Knappheit und rasch steigenden Angebotsmieten wäre der Mietsprung bei einem Umzug oft besonders groß, so dass dieser eher unterlassen wird“, sagt Bergmann.
Mieten steigen auch im Umland
Wohnungsanbieter und Mietinteressenten blicken nach Aussage des Berichts längst über die Stadtgrenzen hinaus. Die Landeshauptstadt Potsdam sei der führende Wohnimmobilienmarkt im Umland Berlins – bei den Quantitäten der Angebote und Baufertigstellungen, aber auch bei der Höhe der Angebotsmiete.
Für Wegziehende aus Berlin sei Potsdam daher preislich keine Alternative – noch 2016 lag die mittlere Angebotsmiete in der brandenburgischen Landeshauptstadt über dem Berliner Vergleichswert, 2017 dann erstmals seit Jahren etwas darunter. Dagegen überschritt die Kaufkraft der Potsdamer mit im Schnitt 21.874 Euro pro Einwohner 2017 den Wert der Hauptstadt um 4,3 Prozent. Spitzenreiter hinsichtlich der Kaufkraft im Großraum Berlin sei Kleinmachnow (31.474 Euro pro Einwohner) und nehme mit knapp 4.000 Euro pro Quadratmeter auch den ersten Platz in Bezug auf den Angebotskaufpreis für Ein-/Zweifamilienhäuser im Umland der Hauptstadt ein.
