Die aktuelle Auflage analysiert die Daten aus 23 europäischen Ländern und 68 ausgewählten Großstädten und sieht starke Auswirkungen auf die Wohnimmobilienmärkte, u.a. durch die Folgen des Ukraine-Kriegs.
„Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Wohnungsmarkt sind nach wie vor zu spüren, allerdings hat sich hier die Situation gegenüber dem Vorjahr diesbezüglich stabilisiert“, sagt Michael Müller, Partner und Real Estate Leader bei Deloitte. „Nicht zuletzt durch den Ukraine-Krieg sehen wir jedoch europaweit gestiegene Preise für Bauleistungen und die Knappheit an Baumaterialien als gravierende Herausforderungen für die Branche. Zudem führen die Störungen der Lieferketten zu höheren Risiken in der Planung und Abwicklung von Bauvorhaben, und zunehmend schlägt sich die Unsicherheit über die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und Baustoffen auch auf die Baupreise nieder, die noch dazu von der gestiegenen Inflation getrieben werden.“
Zu diesen Herausforderungen kamen seit Februar 2022 die Folgewirkungen des Ukraine-Konflikts hinzu. Da sich viele europäische Länder, insbesondere in Ost-Europa, mit den Geflüchteten solidarisch zeigten, waren die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt vor allem in den direkten Nachbarländern der Ukraine deutlich zu spüren. Für das zweite Quartal 2022 sank das Angebot entsprechend auf den Mietmärkten, da viele zur Vermietung angebotene Wohnungen zur Unterbringung von ukrainischen Flüchtlingsfamilien genutzt werden.
Wohnraum noch knapper und teurer
„Insgesamt zeichnet sich der Wohnungsmarkt in Deutschland durch seine Heterogenität mit seiner multizentrischen und föderalen Struktur aus“, so Müller. „Dies zeigt sich in den Städten und Metropolregionen, die zum Großteil sehr hochpreisig sind und im Kontrast zu erschwinglicheren peripheren Teilen des Landes stehen.“
Besonders stark war dieser Effekt in den untersuchten Städten zu beobachten, wo der Preisanstieg bei den Angebotspreisen von Wohnimmobilien zweistellig ausfiel. Die Immobilienpreise in München haben einen Quadratmeterpreis von 10.500 EUR erreicht und liegen somit fast 130 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, gefolgt von Frankfurt (+82%), Hamburg (+50%) und Berlin (+41%). Am stärksten stiegen die Kaufpreise dabei in Frankfurt (+16,7%), gefolgt von Hamburg (+13,1%) und München (+11,7%).
Mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von elf Prozent bei neuen Kaufimmobilien gegenüber dem Vorjahr ist laut der Analyse von Deloitte aktuell ein neuer Höchststand in Deutschland erreicht. Zugleich bleibt die Neubautätigkeit in Deutschland –bezogen auf die Einwohnerzahl – wie in den Jahren zuvor klar hinter der anderer EU-Staaten zurück. Die Situation dürfte sich hierzulande durch den Zuzug aus dem Kriegsgebiet im laufenden Jahr noch weiter verschärfen.
Deutschland viertteuerstes Immobilienland Europas
Der steigende Trend ist sowohl bei den Miet- als auch Kaufpreisen zu beobachten: So liegt Deutschland inzwischen mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 4.600 EUR/qm für neue Wohnimmobilien innerhalb Europas auf dem vierten Rang, dicht gefolgt von den Niederlanden und hinter den Spitzenreitern Großbritannien, Österreich und Frankreich.
Auch das Mietniveau stieg in Deutschland nochmals stark an – drei deutsche Städte finden sich in den Top 20 der teuersten europäischen Städte, bezogen auf das durchschnittliche Mietniveau. Angeführt wird das Ranking der deutschen Städte von München (18,90 EUR/qm) auf Platz 10, gefolgt von Frankfurt (15,90 EUR/qm), Berlin (14,30 EUR/qm), sowie Hamburg (13,60 EUR/qm).
Europaweit unangefochten an der Spitze liegt nach wie vor Paris mit einer Durchschnittsmiete von 29,10 EUR/qm. Dahinter platzierten sich Oslo (26,6 EUR/qm), London Innenstadt (25,1 EUR/qm) und Amsterdam (22,5 EUR/qm).
Preisniveaus europaweit meist weiter gestiegen
Das begrenzte Angebot an neuem Wohnraum bleibt auch europaweit weiter für alle untersuchten Länder herausfordernd. In den meisten europäischen Städten wird eine Wohnraumerweiterung durch strenge nationale und kommunale Genehmigungs- und bauvorgaben reglementiert, zugleich hat die Nachfrage gleichzeitig Rekordhöhen erreicht, nicht zuletzt durch die fortschreitende Urbanisierung und die Nachfrage nach Immobilien als stabile und langfristige Investitionsmöglichkeit.
Auch die Erschwinglichkeit von Wohneigentum bleibt ein zentrales Thema in allen untersuchten Märkten: Diese hat sich nur in wenigen Ländern verbessert und wird auf absehbare Zeit europaweit eine große Herausforderung für Staat, Politik und Gesellschaft bleiben. So hat sich die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien in Deutschland um rund ein halbes Jahresgehalt im Vergleich zum Vorjahr verteuert und liegt nun bei 6,5 Bruttojahresgehältern.
„Die bis vor kurzem noch historisch niedrigen Zinsen haben in den vergangenen Jahren eine regelrechte Flucht ins ‚Betongold‘ ausgelöst und Preise sowie Mieten ansteigen lassen. In 2022 hat sich die prekäre Situation auf dem Wohnungsmarkt u.a. durch den Krieg in der Ukraine und die daraus resultierenden Flüchtlingsströme weiter verschärft“, sagt Müller. „Um die Situation in den Griff zu kriegen, muss in Deutschland dringend neuer und bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden – viel neuer Wohnraum! Andernfalls laufen wir Gefahr, dass sich die Spirale aus Wohnraummangel und Preisanstieg immer weiterdreht.“
