Bonn, Wolfsburg und Osnabrück weisen für Investitionen in Bestandsimmobilien aktuell die attraktivsten Bedingungen auf. Bei Neubauimmobilien liegen Wolfsburg, Bremen und Mannheim vorne. Das ist ein Ergebnis des Risiko-Rendite-Rankings 2016 von Dr. Lübke & Kelber.
In den vorgenannten Städten könnten Renditen erzielt werden, die deutlich über den Mindestrenditen liegen, die das jeweilige Standortrisiko berücksichtigen würden. Für das Ranking wurden nach Angaben von Dr. Lübke & Kelber insgesamt 110 deutsche Standorte, darunter die Top-sieben-Städte, untersucht.
Investitionsentscheidung muss Standortrisiko berücksichtigen
„Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Investitionsrisiko und zu erzielender Rentabilität einer Anlage sind maßgeblich für die Beurteilung eines jeden Investments. Unsere Analyse berücksichtigt daher das jeweilige Standortrisiko im Rahmen der erforderlichen Mindestrendite und stellt diese den derzeit an den Standorten zu erwartenden Objekt- bzw. Eigenkapitalrenditen gegenüber“, erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer bei Dr. Lübke & Kelber, einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Asset Manager und Transaktionsberater.
Die im Ranking angegebene Rangfolge ergibt sich nach Angaben des Asset Managers aus der Differenz zwischen der erforderlichen standortspezifischen Mindestrendite und der kalkulierten Eigenkapitalrendite.
München und Frankfurt besonders risikoarm
In den Risikozuschlag je Standort seien die Entwicklung der Bevölkerung, der sozioökonomischen Bedingungen, des Wohnungsmarkts, die aktuellen Miet- und Kaufpreise sowie die Nachfrage nach Wohnraum eingeflossen.
München und Frankfurt würden mit 0,2 beziehungsweise 0,5 Prozentpunkten die niedrigsten Risikozuschläge erfordern. Auf den Plätzen drei und fünf würden Ingolstadt (0,6 Prozentpunkte) und Regensburg (0,7 Prozentpunkte) als erste der sogenannten B-Standorte das Feld anführen. Auf den Plätzen vier und sechs seien wiederum die A-Standorte Stuttgart und Hamburg (0,6 Prozentpunkte bzw. 0,7 Prozentpunkte).
„Nicht überraschend ist, dass unter den ersten zehn der risikoärmsten Standorte lediglich vier der Top-sieben-Städte platziert sind“, so Jacke. „Damit bestätigt sich, dass in vielen Lagen Deutschlands außerhalb der Metropolen vergleichbare oder sogar bessere Renditepotenziale bestehen.“
Politische Regulierung schmälert Renditepotenziale
Erstmalig in diesem Jahr sei in die Berechnung der erzielbaren Eigenkapitalrenditen auch die Mietpreisbremse einbezogen wurden. „Eine geltende Mietpreisbremse an einem Standort schlägt natürlich direkt auf die dortigen Objektrenditen durch“, sagt Jacke.
„Insbesondere in den Top-sieben-Städten, die mit am stärksten im Fokus politischer Regulierung stehen, beeinflusst dies maßgeblich das Investitionsergebnis sowie künftige Investitionsverhalten und das ausgerechnet in Städten, bei denen der Nachfrageüberhang besonders ausgeprägt ist und dringend neuer Wohnraum benötigt wird.“
Wohnimmobilien weiter attraktiv
„Mit einer langfristig gesicherten Fremdfinanzierung und dem aktuell günstigen Zins sind weiterhin attraktive Eigenkapitalrenditen mit Bestands- wie auch mit Neubauimmobilieninvestments erzielbar“, fasst Jacke zusammen.
Für das Risiko-Rendite-Ranking werde eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,15 Prozent für das Fremdkapital zugrunde gelegt. Im Bestandssegment könnten dabei in nahezu allen der 110 untersuchten Städte Eigenkapitalrenditen von deutlich über vier Prozent erzielt werden – im Neubausegment immerhin noch deutlich mehr als drei Prozent.
Kapitaldruck schmälert Renditen
„Der seit geraumer Zeit hohe und stetig steigende Kapitaldruck hat jedoch eine deutliche Reduzierung der erzielbaren Objektrenditen bewirkt. Die Politik forciert diese Entwicklung unter anderem mit Einführung der Mietpreisbremse und teils erhöhter Grunderwerbssteuer weiter“, sagt Jacke.
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So seien auch abseits der Top-sieben-Städte attraktive Investitionsstandorte. „Die ‚hidden champions‘ für das Bestandssegment Bonn, Wolfsburg und Osnabrück sowie für das Neubausegment Wolfsburg, Bremen und Mannheim sind die Paradebeispiele“, so Jacke.
„Viele Investoren halten Investitionen in solche B-Städte aus Gründen der erschwerten Steuerung für nicht umsetzbar, dabei können mit Hilfe qualifizierter Asset Manager und ihren Dienstleistungen die spezifischen Vorteile für den Investor nachhaltig realisiert werden.“ (kl)
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