Insgesamt haben sich im Wohnimmobiliensektor die Mieten in den letzten Jahren laut Index besser als die Preise entwickelt. So lagen 2009 Neuvertragsmieten von Wohnungen, gemessen am Basisjahr 2004, mehr als fünf Prozent über den Preisen von Eigentumswohnungen. Bestandsmieten laufen dabei traditionell Neuvertragsmieten nach. „Bei der Gegenüberstellung von Preisen und Mieten fällt auf, dass in schwachen Regionen die Preisrückgänge deutlicher sind als die Mietnachlässe“, stellt Leutner fest. „In guten Märkten sind die Preis- und Mietanstiege hingegen vergleichbar. Insofern zeigt das Auseinanderdriften von Preisen und Neuvertragsmieten das zunehmende Marktrisiko in schwächeren Regionen an.“
Der F+B-Wohn-Index Deutschland erhebt neben dem bundesweiten Indexwert, der nur eingeschränkte Rückschlüsse auf regionale Trends zulässt, auch Werte auf kleinräumiger Ebene. Bei der Auswertung auf Postleitzahlniveau zeigt sich, dass auch innerhalb einer Stadt große Unterschiede vorliegen können. „Die Analyse des Berliner Wohnimmobilienmarktes der vergangenen drei Jahre zeigt, dass die Immobilienpreisentwicklung zwischen Prenzlauer Berg und Marzahn-Hellersdorf um mehr als 13 Prozent divergiert“, stellt Leutner fest. „So stieg der Index in Prenzlauer Berg mit der Postleitzahl 10435 in den vergangenen drei Jahren um rund 15 Prozent, während er in Marzahn-Hellersdorf mit der Postleitzahl 12679 um weniger als zwei Prozent wuchs.“ Bei der regionalen Betrachtung von Preis- und Miettrends befinden sich in der Regel zentrale Lagen in Großstädten und Küstenregionen auf der Gewinnerseite, während ländliche Regionen fern größerer Ballungszentren oder attraktiver Tourismusgebiete das Nachsehen haben.
Hintergrund zum F+B-Wohn-Index Deutschland:
Die mittels hedonischer Regression analysierten Angebotsdaten werden durch einen empirisch ermittelten Transaktionsabschlag an die realen Transaktionskosten angepasst. Zudem werden die Daten durch Georeferenzierung und die Überprüfung auf Angebots-Dubletten bereinigt. Ziel ist, auf der Grundlage der rund 20 Millionen analysierten Objekte repräsentative Aussagen zu aktuellen Trends in der Wertentwicklung von Wohnimmobilien machen zu können. Die regionale Differenzierung auf Postleitzahl- und sogar Straßenabschnittsebene soll eine differenzierte Betrachtung regionaler Unterschiede ermöglichen und zugleich als Basis für realitätsnahe Bundes-Indizes fungieren. (te)
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