Nun ist der Mietwohnungsbau ja gerade nicht „unerwünscht“, im Gegenteil. Doch das BMF scheut sich, das Fass „Verlustzuweisungen“ wieder aufzumachen, obwohl sich über AIF weitaus mehr privates Kapital für den Bau der dringend benötigten Wohnungen mobilisieren ließe und sie viel sicherer sind als Direktinvestitionen. Offenbar befürchtet das BMF erneuten Wildwuchs und hat Angst, durch ausgefeilte Gestaltungen über den Tisch gezogen zu werden.
Doch anders als in den 1990ern, als es noch nicht einmal eine gesetzliche Prospektpflicht oder Vorschriften für den Vertrieb gab, ist die Branche heute voll reguliert und von der Bafin beaufsichtigt. Verwerfungen wie damals wären zudem wegen der zeitlich, räumlich sowie in der Höhe begrenzten Förderung heute nicht zu erwarten und wegen der Bafin-Aufsicht könnte die Behörde etwaige Fehlentwicklungen viel schneller erkennen und darauf reagieren.
Die Politik traut dem Vehikel AIF, das sie zum Anlegerschutz selbst geschaffen hat, jedoch offenbar nicht und verzichtet darauf, es aktiv zu nutzen.
Riskante Direktinvestitionen
Stattdessen treibt sie Anleger in einen der letzten (fast) komplett unregulierten Bereiche der Kapitalanlage: Den direkten Erwerb von Immobilien, bei dem die Anleger zum Beispiel für das Fremdkapital oder unerwartete Aufwendungen persönlich haften und keinerlei präventiven Schutz vor unseriösen Angeboten haben.
Zudem handeln sie sich beim Kauf einer einzelnen Wohnung ein Klumpenrisiko ein und es darf sich auch bei den Direktinvestitionen nicht um „vorgefertigte Konzepte“ handeln, sonst greift der 15b. Die Anleger müssen sich die wesentlichen Komponenten also auf eigene Faust zusammenstellen, wenn sie die Sonder-Afa nutzen und mit anderen Einkünften verrechnen wollen.
Das geht mit AIF, Stand heute, nicht. Doch die Branche kann dem geringeren Steueranreiz staatlich überwachte Management-Kompetenz, Haftungsabschirmung, Risikomischung und weitaus geringere Mindest-Investitionssummen entgegenhalten.
Auch ohne Turbo eine Chance für AIF
Wenn es gelingt, das noch verbleibende Fragezeichen hinsichtlich der grundsätzlichen Anwendbarkeit zu beseitigen, kann die Sonder-Afa für AIF insofern auch ohne den Turbo der Verlustzuweisungen und trotz der kurzen Geltungsdauer von nur knapp drei Jahren durchaus eine Chance sein.
Diese liegt nicht nur darin, entsprechende Produkte konzipieren und verkaufen zu können. Sie kann der Branche auch helfen, endlich aus der Schmuddel-Ecke herauszukommen, in der sie in der öffentlichen – und nicht selten auch in der eigenen – Wahrnehmung vielfach noch immer steht.
Schließlich ist der Wohnungsbau gesellschaftlich sinnvoll und politisch gewollt, und die Branche kann beweisen, dass sie in der Lage ist, das erforderliche Kapital zu mobilisieren. Für ihr Image ist es vielleicht sogar besser, wenn sie das schafft, ohne wieder zur „Abschreibungsbranche“ zu werden.
Stefan Löwer ist Chefanalyst von G.U.B. Analyse und beobachtet den Markt der Sachwertanlagen als Cash.-Redakteur und G.U.B.-Analyst insgesamt schon seit 25 Jahren. G.U.B. Analyse gehört wie Cash. zu der Cash.Medien AG.
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