Die Beyerle-Kolumne
Während man 2010 allenthalben von einer Abkühlung an den gewerblichen Immobilienmärkten spricht, behauptet sich der Markt für Wohngebäude. Dennoch sollten Investoren auch dort einiges beachten.
Es ist wahrhaftig eine Dynamik ausgebrochen – sei es am Markt für Immobilieninvestitionen auf Portfolioebene, am Markt für Sanierungen/Bau oder auch an den Vermietungsmärkten in den Ballungszentren. Hier finden die ersten Teile von Großportfolios aus den Jahren 2004 bis 2007 dankbare Abnehmer, dort wird in die Bausubstanz unter Berücksichtung energetischer Belange massiv investiert, und in den Ballungszentren beginnen die Miet- und Kaufpreise deutlich nach oben zu drehen.
Dynamik auf fast allen Betrachtungsebenen
Gleichwohl handelt es sich um Entwicklungen in einer heterogenen geographischen Struktur. Aber zur Dynamik auf der Marktebene und zu Investitionen auf Objektebene muss das Bild durch den Blick auf die Landkarte unter Berücksichtigung der Zukunft ergänzt werden: Was sind eigentlich die nachhaltigen Strukturen der Wohnimmobilien, die Lage, der Standort beziehungsweise die Region?
Ein beliebtes Analysetool stellen hierbei die sogenannten Städte- oder Regionenrankings dar. Diese kommen zumeist zum Ergebnis in Form einer Rangfolge. Die Methode ist gewöhnlich die eines Scorings und – wenig überraschend – wird die Ergebniswolke gerne in Form einer Landkarte dargestellt. Dort stehen sich dann gewöhnlich die Siegerregionen (zumeist die Zuzugsregionen) den Verliererregionen (zumeist Wegzugsregionen) gegenüber.
Um eines vorneweg zu nehmen: Da es keine einheitliche Methodik gibt und sich alle Forscher – mit freilich den immer gleichen Datensätzen – reichlich mathematisch-statistische Modellmühe geben, sind alle Ergebnisse zumindest eines: nicht falsch. Doch sind sie damit gleichzeitig richtig? Was heißt hier überhaupt nachhaltig?
Regionenrankings müssen hinterfragt werden
Wir möchten einen Beitrag liefern zur methodischen Erweiterung der Analyse und die Diskussion über eine notwendige Standardisierung anstoßen – damit alle was davon haben – am besten noch bevor die zu erwartende „Standortscoringwelle“ in diesem Jahr losbricht, und am Ende wieder unterschiedlich eingefärbte Deutschlandkarten entstehen. Dabei reichen die Ergebnisse von „haben wir erwartet“ bis hin zu „das ist ja mal interessant“.
