Zur besseren Einordnung der Ergebnisse des Scorings ist in Abbildung 2 der errechnete Gesamtscore den Renditen der besten 20 Standorte gegenübergestellt. Zur Ermittlung dieser Renditen wurde der Kehrwert der vom IVD publizierten Vervielfältiger (Vielfaches der Jahresnetto-Kaltmiete) für Wohngebäude mit einer Fertigstellung nach 1949 verwendet.
Es ist zu beachten, dass es sich bei den verwendeten Vervielfältigern aufgrund der Datenverfügbarkeit nicht um Spitzen- sondern um Durchschnittswerte handelt. Anhand dieser Darstellungsform lässt sich überprüfen, ob die theoretische Überlegung, dass ein höheres Risiko auch eine höhere Rendite nach sich zieht, in der Realität gegeben ist. Es ist demnach nicht verwunderlich, dass sich die dargestellten Städte von „links unten“ nach „rechts oben“ entlang der eingezeichneten Regressionskurve aufreihen.
Idealtypisch sollte das Verhältnis Rendite/Score auf der Kurve wiederfinden. Je weiter eine Stadt über dieser liegt, desto preiswerter stellt sich ein Investment im Vergleich zum eingegangenen Risiko dar. Wenn eine Stadt unter der Kurve angesiedelt ist, ist der Kaufpreis im Verhältnis zum Risiko höher.
Doch seien wir realistisch: dieses dynamische Umfeld wird nicht ewig anhalten. Zerlegt man den aktuellen Investitionsbooms in seine zeitliche Struktur, so sind wir inmitten eines Zeitfensters welches sich in den kommenden vier Jahren sukzessive wieder schließen wird. Bis dahin entstehen freilich etliche neue Wohnimmobilienfonds – rationalerweise sollte hier die grundsätzliche Empfehlung für den potenziellen Anleger lauten eher in den kommenden Quartalen als kurz vor Schluss 2014 einzusteigen.
Zweifel an Preissteigerungen in Ballungszentren unangebracht
Und dennoch ist im jeweiligen Einzelfall eine eingehende Auseinandersetzung mit dem individuellen Standort und Objekt notwendig. Beim Blick auf die Investitionen – Neubau wie Sanierung – zeigt sich eine starke Fokussierung auf die Ballungszentren. Tendenz auf zehn Jahre. Aber trotz Zyklus und unterschiedlichen Zeitfenstern: Die heutigen Investitionen in die Backsteine in Ballungszentren lassen an weiteren Miet- beziehungsweise Kaufpreissteigerungen nicht zweifeln.
Dr. Thomas Beyerle ist Head of Global Research bei der schottischen Aberdeen-Property-Investors-Gruppe. Der studierte Geograph und Real Estate Portfolio Manager analysiert die internationalen Immobilienmärkte seit mehr als 15 Jahren. Beyerle doziert an der BA Stuttgart/Leipzig, ADI Stuttgart/Hamburg, EBS European Business School, IREBS International Real Estate Business School sowie an der Fachhochschule Biberach und der Fachhochschule Kaiserlautern.
