Aktuell wird vielfach diskutiert, ob es auf dem deutschen Immobilienmarkt eine Preisblase gibt. Das ist jedoch nicht der Fall: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist gesund. Zwar sind die Mieten und Kaufpreise in den vergangenen zwei bis drei Jahren in den Metropolen gestiegen, teilweise sogar mit Zuwächsen im zweistelligen Prozentbereich. Das ist jedoch vor allem ein Nachholeffekt: Nach den, wie oben beschrieben, rund zwanzig Jahren der Stagnation beziehungsweise dem Rückgang der Mieten pendelt sich der Markt nun wieder auf einem gesunden Niveau ein.
Darüber hinaus sind die Charakteristika einer Immobilienpreisblase, wie wir sie in einigen Ländern Südeuropas kürzlich beobachtet haben, in Deutschland nicht ersichtlich. Zum einen beschränken sich die Preissteigerungen nur auf die Metropolen und betreffen somit nur einen Teil des Immobilienmarktes. Zum anderen werden in Deutschland Immobilienkäufe nicht komplett mit Fremdkapital finanziert, wie es in anderen Ländern teils üblich war und ist.
Die großen Markttrends setzen sich fort
Ein weiterer Aspekt, der gegen eine Immobilienpreisblase spricht: Die Preissteigerungen sind auch eine Folge des zu geringen Wohnungsneubaus in den vergangenen Jahren. Der Wohnungsneubau zieht mittlerweile aber langsam an.
Wie das Statistische Bundesamt bekannt gab, haben die Baufertigstellungen im Jahr 2012 deutschlandweit um 9,5 Prozent zugelegt. Insgesamt wurden 200.500 Wohnungen erstellt. Analysen des IVD haben ergeben, dass der sich steigernde Wohnungsneubau bereits das Mietpreiswachstum dämpft.
In Berlin wurden in 2012 zum Beispiel über 20 Prozent mehr Wohnungen fertig gestellt als im Vorjahr. Wie dem IVD-Wohn-Preisspiegel zu entnehmen ist, stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum zwar noch an – mit drei Prozent bei Neuverträgen in Standardlagen und 2,4 Prozent in Vorzugslagen jedoch deutlich geringer als im Vorjahreszeitraum. Ein Jahr zuvor waren die Mieten jeweils um rund acht Prozent gestiegen.
Heterogenität wird sich fortsetzen
In diesem Jahr und in den darauf folgenden Jahren werden die Mieten, insbesondere in den Metropolen, voraussichtlich weiter steigen, jedoch nur moderat. Der Anstieg der Mieten wird sich allmählich verlangsamen. Starke Miet- und Kaufpreissteigerungen, wie wir sie in den Metropolen in den vergangenen Jahren erlebt haben, werden weniger ausgeprägt auftreten.
Die Heterogenität, die wir aktuell auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt beobachten, wird sich voraussichtlich fortsetzen. Grund ist die anhaltende Tendenz zur Singularisierung und Urbanisierung. Auch in den folgenden Jahren werden mehr Menschen in die Städte ziehen.
Ebenso werden immer mehr Menschen allein leben: Der Trend zu kleinen Wohnungen wird nicht abreißen. Ein weiterer Trend, der sich fortsetzen wird: Wohnimmobilien in Deutschland werden auch weiterhin stark nachgefragt sein. Denn zum einen wagen immer mehr Deutsche den Schritt, eine eigene Immobilie zu erwerben. Zum anderen ist die deutsche Wirtschaft sehr stabil: Viele ausländische Investoren werden den deutschen Wohnimmobilienmarkt auch weiterhin als sicheren Hafen wahrnehmen und gerne dort investieren.
Autor Jürgen Michael Schick ist Vize-Präsident des Immobilienverbands IVD.
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