Im Jahr 2013 wurden in Deutschland nach Angaben von CBRE Wohnimmobilienpakete im Wert von 13,8 Milliarden Euro gehandelt – 23 Prozent mehr als im Vorjahr. Dabei kamen vor allem inländische Käufer zum Zug.
Die hohe Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilienpaketen hält an. Nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden in 2013 bundesweit Investments in Höhe von rund 13,8 Milliarden Euro in Wohnimmobilienpakete und Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten getätigt.
Damit sei das bereits sehr gute Ergebnis aus dem Jahr 2012 um knapp 23 Prozent übertroffen worden. „Die Dynamik am deutschen Investmentmarkt für Wohnportfolios ist ungebrochen hoch und die Nachfrage kann durch das derzeit vor allem in den Metropolen und wirtschaftsstarken Großstädten vorhandene Angebot nur unzureichend bedient werden“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. „Entsprechend sind die Ankaufsfaktoren für Wohnungspakete laut CBRE im vergangenen Jahr gestiegen und liegen für institutionelle Core-Produkte in den Investmentzentren zwischen dem 16- und 18-fachen der Ist-Miete.“
Mehrzahl der Käufe durch Immobilien-AGs
Vor allem institutionelle Investoren würden sich bei ihrer Anlagestrategie zunehmend für die Assetklasse Wohnen entscheiden. Angesichts eines sehr niedrigen marktaktiven Leerstands im Geschosswohnbau ließen sich langfristig gesicherte Mieteinnahmen erzielen. Dominierende Marktteilnehmer blieben jedoch die börsennotierten Wohnungsunternehmen, die – nicht zuletzt aufgrund der vor kurzem vollzogenen milliardenschweren Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen – den Investmentmarkt hierzulande prägten. Zusammen mit institutionellen Investoren zeichneten sie laut CBRE für einen relativen Anteil von gut 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich.
Insgesamt seien im zurückliegenden Jahr 202 Transaktionen gezählt worden, bei denen über 216.600 Wohneinheiten veräußert wurden. Der Schwerpunkt der Paketverkäufe lag dabei auf dem Berliner Markt und Standorten in Ostdeutschland sowie auf den Flächenstaaten Bayern und Nordrhein-Westfalen. „Allein von den zehn größten Transaktionen mit einem Investmentvolumen von insgesamt mehr als acht Milliarden Euro entfielen gut fünf Milliarden Euro auf die Bundeshauptstadt und die angrenzenden Bundesländer“, sagt Michael Schlatterer, Team Leader Residential Valuation bei CBRE in Berlin.
Nordrhein-Westfalens und Sachsens Großstädte im Fokus
Aktuell zieht es institutionelle Investoren laut CBRE zudem verstärkt in wachstumsstarke Mittelzentren in Nordrhein-Westfalen und vor allem in ostdeutsche Metropolregionen. Dort sei der Wettbewerb weniger stark und es ließen sich höhere Renditen erzielen. Dabei stehen vor allem die Wohnungsmärkte in Dresden und Leipzig im Fokus der Investoren. „Das Interesse an den beiden sächsischen Großstädten lässt sich vor allem mit deren Wirtschaftsstärke, steigenden Bevölkerungs- und Beschäftigtenzahlen, geringen Fertigstellungszahlen im Geschosswohnbau und niedrigen Leerstandsraten begründen“ sagt Lüttger. „In den Zuzugsregionen fehlt adäquater Wohnraum und die Mieten haben einen gewissen Nachholbedarf, der diese Märkte attraktiv macht.“
Den Weg in die B-Märkte gingen derzeit vor allem deutsche börsennotierte Wohnungsgesellschaften und Assetmanagement-erfahrene Immobilienfonds. „Institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen sowie offene Immobilien-, Publikums- und Spezialfonds investieren dagegen überwiegend in den etablierten Investmentzentren und ausgewählten Mittel- und Studentenstädten, in letzteren zunehmend in Projektentwicklungen“, berichtet Lüttger.
Internationale Investoren kommen nach Aussage von CBRE weniger zum Zug. „Der deutsche Wohnungsmarkt ist auch für internationale Investoren bei deren Allokationsstrategie von großem Interesse, jedoch stehen sie im Wettbewerb mit starken nationalen Marktteilnehmern“, sagt Lüttger. Dementsprechend stamme nach CBRE-Analyse das Gros der Investoren, gemessen am Transaktionsvolumen 2013, zu gut 80 Prozent aus dem heimischen Markt.
„Die Investmentpipeline für 2014 ist gut gefüllt und es zeichnen sich bereits im ersten Quartal weitere Großtransaktionen ab. Insofern rechnen wir für 2014 mit einem Transaktionsumsatz von mindestens 10 Milliarden Euro“, prognostiziert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Die Mieten und Kaufpreise würden bundesweit auf einem hohen Niveau bleiben, jedoch würden die Wachstumsraten nicht mehr ganz so hoch ausfallen wie in den vergangenen beiden Jahren. (bk)
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