Der ZIA bemängelt, dass Crowdinvesting durch die bisherige Regulierung privilegiert ist, auf Kosten des Verbraucherschutzes. Der Ausschuss fordert unter anderem eine Prospektpflicht. Diese Forderungen widersprechen den Ansichten des Bundesverband Crowdfunding.
Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss bemängelt, dass Crowdinvesting derzeit durch das Kleinanlegerschutzgesetz im Vergleich zu anderen Kreditgebern privilegiert ist. Anlässlich der Beratung im Bundestag zur Regulierung der Vergabe von Immobiliendarlehen durch die Crowd schlägt der ZIA vor, dem Grundsatz: „Same business, same risk, same rules“ zu folgen.
Prospektpflicht „light“ einführen
Um Verbraucher zu schützen, sollte zudem bei Anlagen unter einer Höhe von 2,5 Millionen Euro die Erstellung eines „Prospekts light“ verpflichtend sein. Dies sei in der aktuellen Gesetzgebung nicht vorgesehen. „Ein verbindliches Prospekt würde Vergleiche mit anderen Anlagevehikeln ermöglichen“, sagt Burkhard Dallosch, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Finanzierung.
Der Crowdinvestor erwerbe – je nach Fallgestaltung – kein Miteigentum an der Immobilie, sondern vergibt lediglich ein nachrangiges unbesichertes Darlehen, dessen Totalverlust möglich sei.
„Daher wäre aus unserer Sicht eine Fortschreibung der allgemeinen Standardisierungen von Anlageregularien gemäß der EU-Prospektverordnung beziehungsweise des Wertpapierprospektgesetzes sinnvoll. So könnte die Qualität der Grundlage für die Anlageentscheidung deutlich verbessert werden“, sagt Dallosch.
Teil der Gesamtfinanzierung
Im Jahr 2016 wurden laut dem Crowdinvesting Marktreport 2016 in Deutschland 63,8 Millionen per Crowdinvesting investiert, 63,1 Prozent flossen in Immobilienbeteiligungen. Anlagen unter einer Höhe von 2,5 Millionen Euro fallen laut aktueller Gesetzgebung nicht unter die Pflicht, ein aufwendiges Prospekt zu erstellen (Kleinanlegerschutzgesetz).
Grundsätzlich halte es der ZIA für sinnvoll, junges Unternehmertum und neue oder kleine Projekte und Ideen gesondert zu regulieren, es sei begründet, solche Modelle zu privilegieren.
Schwarmfinanzierungsplattformen würden derzeit aber vorzugsweise für Immobilien-Mezzanine-Finanzierungen genutzt. Durch die Gesamtgrößenreglementierung mache Crowdinvesting lediglich einen Teil der Gesamtfinanzierung aus, und schließe zusätzlich zu Erstrangkreditgeber und Eigenkapital eventuelle Finanzierungslücken.
Immobilienrisiko unterbewertet
Es handele sich in den überwiegenden Fällen also um ein klassisches Mezzanine-Konstrukt im Nachrang, wie auch von der Befreiungsregelung gefordert. Dieses Modell werde meist bei Projektentwicklungsfinanzierung angewendet.
Die Gesamtprojektkosten einer durch die Crowd teilfinanzierten Immobilie würden wahrscheinlich im Bereich zwischen 12,5 Millionen Euro und 25 Millionen Euro liegen. Daher entspreche die Begrenzung des Crowdinvesting-Volumens auf 2,5 Millionen Euro nicht dem zugrundeliegenden Immobilienrisiko.
Der ZIA könne nicht nachvollziehen, dass ein Nachrangfinanzierer Privilegien genießt, die ihm in der regulatorischen Handhabe seines Geschäftsmodells größere Freiheiten einräumen. Er trage mehr Ausfallrisiken als die regulierte Bank und sei weniger transparent als ein öffentlich agierender Eigenkapitalgeber. (kl)
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