Die Gretchenfrage für Wohnimmobilienfonds lautet, wie es der Initiator mit den Kosten für Instandhaltung, Bewirtschaftung und Verwaltung hält. Laut Bitter-Suermann wird auch die energetische Instandhaltung und Verbesserung ein maßgebliches Thema sein: „Es ist mehr als wahrscheinlich, dass ein Gebäude, das heute schon den energetischen Anforderungen nicht entspricht, in der Zukunft kaum veräußerbar sein wird. Wir lassen die energetische Qualität und auch die notwendigen Maßnahmen bei Ankauf daher von der Dekra prüfen und betragsmäßig quantifizieren“. Ziel des Emissionshauses ist es, sich als Bestandshalter im Markt zu positionieren. Den professionellen Marktzugang sowie die Verwaltung der Immobilien sollen die Berater Angermann Advisory und Savills Immobilien sowie Greif & Contzen Immobilien sichern.
Auch der neu gegründete Initiator Hannover Grund setzt mit dem Premiere-Produkt ausschließlich auf den Aufbau eines deutschlandweiten Wohnimmobilienportfolios sowie eine Kaufen-und-Halten-Strategie. „Wir sind der konservativste Fonds am Markt und sehen unser Produkt als Zinshaus im Fondsmantel“, gibt sich Geschäftsführer Torsten Deutsch selbstbewusst. Neben einer seriösen Kalkulation setze man auf Asset-Expertise. Entsprechend kooperiert der Initiator bei Objektauswahl und Asset Management mit der ZBI-Gruppe und dem Analysehaus Feri. Laut ZBI gibt es aufgrund unterschiedlicher Investitionsstrategien keinerlei Interessenkonflikte zwischen der Dienstleistung für Hannover Grund einerseits und dem Objekterwerb für die eigenen Immobilienfonds andererseits.
Bestandshaltung versus Neubau
Einen ganz anderen Zugang zum Thema Wohnimmobilie hat Hamburg Trust mit seiner bereits 2007 gestarteten Domicilium-Reihe gewählt. Fonds Nummer 5 investiert in eine Neubau-Wohnanlage im Hamburger Stadtteil Winterhude. „Der wesentliche Unterschied unseres Konzepts zum Wettbewerb ist, dass wir in konkrete Immobilien investieren“, grenzt Geschäftsführer Michael Arndt ab. Die Vorzüge eines Neubaus sieht er darin, dass „sowohl das hohe Instandhaltungsrisiko als auch die kostenintensive Umsetzung erhöhter energetischer Anforderungen entfällt“. Für das Projektentwicklungsrisiko hat der Initiator einen Sicherheitsmechanismus eingebaut: Der Kaufpreis richtet sich nach der tatsächlich erzielten Miete. Dem Erstvermietungsrisiko begegnet Hamburg Trust, indem es den Neubau frühestens anteilig erwirbt, wenn mindestens 70 Prozent der Wohnungen vermietet sind.
Im Januar hat mit HCI ein weiterer etablierter Initiator seinen ersten Neubau-Wohnimmobilienfonds lanciert. Der Blind Pool Wohnkonzepte Hamburg soll unter Nutzung von Förderprogrammen der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt sowie der KfW ausschließlich Projektentwicklungen in der Hansestadt erwerben. Vorgesehen ist, dass die Fondsgesellschaft die Objekte erst dann vom Entwickler übernimmt, wenn diese fertiggestellt und vollständig vermietet sind sowie die Förderung sichergestellt ist. Die Besonderheit: Die Fondsgesellschaft wird in den ersten zehn Jahren keine Ausschüttungen vornehmen, sondern das Kapital ausschließlich zur Reinvestition und Tilgung nutzen. Die Beteiligung ist als Einmalanlage oder via Ansparbetrag möglich. „Im Zentrum des Angebots stehen die Aspekte Neubau, Energieeffizienz und eine schnelle Tilgung“, erläutert Geschäftsführer Matthias Voss. „Es ist vor allem ein sicherheitsorientiertes Produkt – wenn auch erklärungsbedürftig“, räumt er ein. Trotzdem sei das Vertriebsecho bei der Präsentation des Modells positiv ausgefallen.
