Der Kaufbereitschaft tue das jedoch keinen Abbruch. „Das Kapital ist vorhanden und wird investiert, weil Immobilien in guter Lage Sicherheit verheißen und die Zinsen noch niedrig sind. Natürlich setzen Investoren auch auf steigende Preise um teurer weiterzuverkaufen oder auf steigerbare Mieten, sodass sich die Renditen verbessern. Ob die Preisentwicklung so weitergeht bezweifeln jedoch inzwischen viele Immobilienökonomen oder gehen zumindest von einer gebremsten Entwicklung aus“, erläutert Immoverkauf24-Geschäftsführer Dr. Niels Jacobsen.
Denn zwar spreche eine starke lokale Wirtschaft und eine wachsende Bevölkerung für weiter steigende Preise. Ein durch Neubauten vergrößertes Angebot könne die Nachfrage und auch die Bereitschaft, hohe Mieten zu zahlen, jedoch bremsen.
Und auch steigende Zinsen – die Zeichen sprechen dafür – würden bei einem hohen Fremdkapitalanteil zur Belastung. „Ein günstigerer Kaufpreisfaktor ist nur noch dort zu erreichen, wo die Immobilienpreise noch nicht so extrem hoch sind, also in weniger guten Lagen. Damit einher geht jedoch auch ein höheres Mietausfallrisiko, denn Leerstände sind in solchen Lagen wahrscheinlicher“, erklärt Jacobsen.
München
In München liegt der durchschnittliche Kaufpreisfaktor von Mehrfamilienhäusern (Gewerbeanteil von null bis 30 Prozent) nach Angaben von Immoverkauf24 im Städtevergleich seit Jahren am höchsten: In 2017 betrug er 40 – und war damit doppelt so hoch wie die Faustregel für eine lohnende Immobilieninvestition empfiehlt. 2013 lag der Faktor noch bei 26, innerhalt von fünf Jahren steigerte er sich damit um 54 Prozent. Ein Kauf solcher Objekte könne nur dann lohnend sein, wenn man auf deutliche Mietsteigerungen setze.
Ein Mittelwert von 40 bedeutee auch, dass es Transaktionen mit noch sehr viel höherem Kaufpreisfaktor gab: Bei der teuersten Münchner Immobilientransaktionen im Jahr 2017 lag der Faktor bei 70. Da helfen laut Immoverkauf24 auch höhere Mieten nicht mehr, bei solchen Einsätzen spekulierten Investoren auf weiter steigende Preise und einen rentablen Wiederverkauf.
Aus dem gleichen Grund seien in München vergleichsweise wenige Objekte auf den Markt: In 2017 fanden nur 125 Transaktionen von Mehrfamilienhäusern statt, in Berlin hingegen waren es 580, in Hamburg 439. Wer hier eine Immobilie besitze, sehe angesichts steigender Immobilienwerte derzeit schlicht keinen Grund zu verkaufen.
Berlin
In Berlin lag der durchschnittliche Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser (reine Wohnhäuser) laut Immoverkauf24 im Jahr 2017 bei 29. Betrachtet man die Entwicklung des Wertes, haben sich die Berliner Immobilien am stärksten verteuert, nämlich um 63 Prozent. So lag der Kaufpreisfaktor im Jahr 2013 in der Hauptstadt noch bei 18.
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