Die Eurokrise hat für ein konstantes Zinstief bei den deutschen Hypothekenzinsen gesorgt. Wie geht die Entwicklung weiter und welche Zinsbindung sollten Immobilienkäufer bei der Finanzierung ihres Eigenheims wählen?
Das Wort eines Einzelnen kann manchmal mehr ausrichten als eine Reihe von EU-Gipfeln zur Krise der Eurozone. Zumindest wenn es sich um Mario Draghi handelt, Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB). Im Sommer vergangenen Jahres bekräftigte er, die EZB werde „alles, was nötig ist“ tun, um den Euro zu retten und notfalls in großem Umfang Staatsanleihen aufkaufen, um die kriselnden Länder Südeuropas zu stabilisieren. Die Zusicherung kam an den Kapitalmärkten an, die Zinsen für Staatsanleihen dieser Länder stabilisierten sich deutlich.
Seitdem ist die EZB bei ihrer Niedrigzinspolitik geblieben, der Leitzins sank sogar weiter, von einem Prozent auf die Niedrigmarke von 0,75 Prozent. Die Zentralbank begründete dies damit, dass sich die mittel- bis langfristige Inflationsrate auf der angepeilten Zielmarke von zwei Prozent per annum einpendeln werde und die Gefahr einer zu hohen Inflationsrate deutlich zurückgegangen sei. Zudem sei im Laufe des Jahres mit einer wirtschaftlichen Erholung in der Eurozone zu rechnen.
Eurokrise drückt die Baufi-Zinsen
Erst vor Kurzem signalisierte Draghi zudem, dass die EZB ihren Kurs fortsetzen werde. In einer Ende Februar gehaltenen Rede forderte der EZB-Chef die Regierungen der Eurozone zu weiteren Reformen auf. Gleichzeitig stellte er klar, die Zentralbank sei „weit davon entfernt“, die außerordentlichen Maßnahmen im Kampf gegen die Euro-Schuldenkrise zu beenden. „Die EZB hat bislang alle notwendigen Maßnahmen zur Erfüllung ihres Mandats ergriffen und wird dies auch in Zukunft tun“, betonte Draghi.
Diese Entwicklung in der Eurozone hat den Deutschen in den vergangenen Jahren ein historisch niedriges Zinsniveau bei den Baufinanzierungszinsen beschert. Dazu trägt zum einen der niedrige Leitzins bei, zum anderen die Tatsache, dass deutsche Staatsanleihen bei den Investoren als sicherer Hafen gelten und ihre Zinsen drastisch gesunken sind. Da die Baufi-Zinsen an die Entwicklung deutscher Staatsanleihen gebunden sind, verzeichneten sie ebenfalls immer neue Tiefstände.
Nach Angaben der FMH-Finanzberatung, die den deutschen Markt analysiert, liegt der Durchschnittzins für zehnjährige Immobiliendarlehen in Deutschland derzeit bei 2,61 Prozent per annum und damit deutlich unter dem Schnitt der vergangenen zehn Jahre von 4,24 Prozent (FMH-Index, Stand 26. Februar 2013).
Unsichere Prognose
Wird dieses Zinstief anhalten? „Die verschiedenen Entwicklungen innerhalb Europas und weltweit sind schwer prognostizierbar. In diesem volatilen Umfeld sind sichere deutsche Staatsanleihen weiterhin sehr gefragt, sodass ihre Rendite niedrig ist“, erläutert Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Lübecker Finanzdienstleisters Dr. Klein. Dies wirke sich auch auf die Baufinanzierungszinsen aus, die noch immer höchst attraktiv seien. Jedoch: „Langfristige Prognosen zur Zinsentwicklung sind aktuell schwierig und mit hoher Unsicherheit behaftet“, so Gawarecki. Das Unternehmen rechnet kurzfristig mit einer Seitwärtsbewegung bei den Baufinanzierungszinsen, langfristig jedoch wieder mit einem Anstieg.
Robert Haselsteiner, Gründer und Zinsexperte der Interhyp AG, erwartet ein weiterhin niedriges Zinsniveau in der Eurozone, da sich die großen Währungen in einem weltweiten Abwertungswettlauf befinden. Seit Jahren verfolge die Notenbank der USA mit ihrer Nullzinspolitik das Ziel, die Wettbewerbsposition der Vereinigten Staaten zu verbessern. Auch Japan halte den Yen niedrig, ebenso wie Großbritannien eine lockere Währungspolitik betreibe. „Wir befinden uns inzwischen mitten in einem Abwertungswettbewerb der großen Währungen“, bilanziert Haselsteiner.
Damit bringe der starke Euro die Länder der Eurozone in die Gefahr, auf Drittmärkten Marktanteile zu verlieren, das Wirtschaftswachstum werde ausgebremst. „Vor diesem Hintergrund ist es schon vorgezeichnet, dass Mario Draghi in den Wettlauf der Abwertungen mit einsteigen müssen wird“, ist Haselsteiner überzeugt. Es gebe daher vorerst keinerlei Spielraum für die EZB, die Zinsen zu erhöhen. „Vielmehr wird man mit weiteren Lockerungsschritten versuchen, den Anstieg des Euro zu bremsen“, so Haselsteiner.
Zinsniveau auch bei längeren Laufzeiten niedrig
Damit werden laut Haselsteiner auch die Zinsen für Immobiliendarlehen mit längeren Laufzeiten in den nächsten Monaten tief bleiben. „Für die längerfristige Entwicklung und vor allem für die Frage, wann das Zinsgefüge auf den internationalen Kapitalmärkten wieder eine ,Normalisierung‘ erfährt, bedeutet der inzwischen klar ersichtliche Abwertungswettlauf aber nichts Gutes“, betont er. Die langfristige Unsicherheit steige. Daher sei Immobilienkäufern zu empfehlen, mit langen Zinsbindungen für hohe Kalkulierbarkeit der zukünftigen Belastungen zu sorgen.
„In den kommenden Wochen und Monaten gehen wir von weiterhin niedrigen Zinsen aus“, bestätigt Gawarecki. „Im Jahresverlauf ist die Zinsentwicklung sehr schwer absehbar und Prognosen sehr spekulativ. Sicher ist jedoch, dass das aktuelle Zinsniveau im historischen Vergleich enorm niedrig ist.“ Über einen für Immobilienerwerber relevanten Horizont von mehreren Jahren sei mit hoher Wahrscheinlichkeit von steigenden Zinsen auszugehen.
„Unsere aktuelle Erwartung für 2013 ist ein flacher Zinsverlauf, eventuell mit einem leichten Anstieg um 20 bis 30 Basispunkte. Die Baufinanzierungszinsen werden somit voraussichtlich auf einem niedrigen Niveau verharren“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank, Frankfurt.
Zinsbindung: Kurz oder lang?
Ein anhaltend niedriges Zinsniveau und mögliche Anstiege in den kommenden Jahre – diese Situation stellt Immobilienkäufer und diejenigen, die eine Anschlussfinanzierung benötigen, vor die Frage, welche Zinsbindung sie wählen sollten. „Die passende Zinsbindung ist immer von der individuellen Situation des Darlehensnehmers abhängig. Die zehnjährige Festschreibung wird nach wie vor häufig angefragt. In den vergangenen Monaten lässt sich jedoch eine Tendenz zu längeren Festschreibungen feststellen“, berichtet Alexander Christ, CEO bei Creditweb Deutschland, Wiesbaden.
„Es ist ein klarer Trend zu längeren Zinsbindungen zu beobachten, die durchschnittliche Laufzeit ist auf rund 13 Jahre gestiegen“, bestätigt Michael Neumann, Geschäftsführer der Hypoport-Tochter Qualitypool, Lübeck.
Nach Ansicht von Gawarecki sollten Immobilienkäufer die Chancen des aktuellen Zinstiefs ergreifen. „Privatkunden raten wir, die günstigen Bedingungen zu nutzen und sich das günstige Zinsniveau möglichst langfristig zu sichern. Beim derzeit niedrigen Niveau, das weit unter dem historischen Mittel liegt, lohnt es sich auf Sicherheit zu setzen.“
Die Langläufer sind zu einem Zins zu erhalten, der noch vor ein paar Jahren selbst für zehnjährige Darlehen als außerordentlich günstig galt. „Es werden auch Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren nachgefragt und von Produktgebern teilweise für Zinsen von weit unter vier Prozent angeboten“, berichtet Neumann.
Lange Zinsbindung bedeutet nicht den Bund fürs Leben
„Wer sich ungern mit Bankgesprächen und Zinsentscheidungen beschäftigt, sollte derzeit 20 oder sogar 30 Jahre fest abschließen. Der Zinsunterschied liegt im Durchschnitt bei 0,65 Prozent. Wer glaubt, dass die Sollzinsen in zehn Jahren über 4,41 Prozent liegen, sollte eine Zinsfestlegung von 20 Jahren wählen“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung.
Wer sich für eine lange Zinsbindung entscheidet, ist zudem nicht auf Gedeih und Verderb gebunden. Er hat nach zehn Jahren grundsätzlich ein gesetzliches Kündigungsrecht und kann das Darlehen ablösen. Auf diese Weise steht Immobilienkäufern die Möglichkeit offen, im Falle eines gesunkenen Zinsniveaus umzuschulden. Allerdings verlangen die Banken für langlaufende Darlehen einen Zinsaufschlag. Daher sollte jeder Immobilienkäufer abwägen, wie wichtig ihm der Sicherheitsaspekt ist.
Besonders günstig sind dagegen aktuell Darlehen mit fünfjähriger Zinsfestschreibung. Nach den Daten der FMH-Finanzberatung liegt ihr Mittelwert derzeit bei 2,05 Prozent per annum. „Fünfjährige Darlehen machen aus unserer Sicht aber nur Sinn, wenn der Kunde die Möglichkeit hat, das Darlehen zum Ablauf der Festschreibung zurückzuzahlen.
Mittelweg: Laufzeit von zehn oder 15 Jahren
Andernfalls begibt er sich in ein Zinsänderungsrisiko und dieses ist vermutlich größer als die Chance auf noch günstigere Zinsen in fünf Jahren“, mahnt Christ. „Die Wahrscheinlichkeit, dass das Zinsniveau in fünf Jahren annähernd so niedrig ist wie heute, ist sehr gering“, betont auch Gawarecki. Der Vorteil günstiger Zinskonditionen bei kurzfristigen Darlehen gehe somit zulasten der Zinssicherheit.
Die Mehrheit der Immobilienkäufer geht den Mittelweg und entscheidet sich für eine Laufzeit von zehn oder 15 Jahren. „Zudem spüren wir einen Anstieg bei der Zahl der Kunden, die sich für ein Volltilgerdarlehen entscheiden“, berichtet Grunwald. Dabei werden Laufzeit und Tilgung des Darlehens so gewählt, dass der Kredit nach Ablauf der Bindung abgezahlt ist. Für ein Darlehen über 20 Jahre wäre dazu bei einem Zins von 2,6 Prozent eine anfängliche Tilgung von 3,8 Prozent notwendig. Auf diese Weise hat der Darlehensnehmer bis zum Ende der Finanzierung Zinssicherheit.
Auch diejenigen, die sich nicht für ein Volltilgerdarlehen entscheiden, achten derzeit auf eine möglichst schnelle Entschuldung. „Es ist eine starke Sicherheitsorientierung zu beobachten. Viele Immobilienkäufer nutzen das niedrige Zinsniveau für eine höhere Tilgungsrate“, sagt Andreas Pflegshoerl, Leiter Sales Management bei ING Diba. (bk)
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