Innerhalb der Sachwerte sind es vor allem Immobilien, die auf reges Anlegerinteresse stoßen. Werden für den Erwerb Fremdmittel aufgenommen, kann es bei Schieflagen zu unangenehmen Folgen kommen. Was kann der Darlehensnehmer tun, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden?
Entwickelt sich alles nach Plan, wird der Immobilienkredit irgendwann zurückgeführt sein. Nicht selten kommt es allerdings anders, so dass Immobilienträume platzen. Nachfolgend soll beleuchtet werden, welche Möglichkeiten in derartigen Fällen bestehen.
Soweit Schieflagen in einem relativ frühen Stadium erkannt werden, lässt sich oftmals das Schlimmste, insbesondere die Zwangsverwertung der Immobilie, verhindern. Aber selbst in Fällen der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung kann es sich lohnen, bis zuletzt für alternative Lösungsmöglichkeiten zu kämpfen.
Neues Urteil des Europäischen Gerichtshofes bringt Hoffnung
Schließlich bringt für Verbraucher möglicherweise ein neues Urteil des Europäischen Gerichtshofes Hoffnung. Natürlich wollen und müssen sich Darlehensgeber gegen das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers schützen.
Da Immobilienfinanzierungen langfristiger Art sind, kann sich während der Laufzeit des Kreditengagements vieles ereignen, was die Bedienung von Zins und Tilgung gefährdet. Dies können Umstände in der Person des Kreditnehmers sein, vor allem aber auch Veränderungen der Wirtschaftslage, Finanzmarktkrisen, geändertes Nachfrageverhalten usw.
Verbundene Geschäfte sind besonders
Wiederholt lagen die Ursachen für Schieflagen darin, dass Immobilienkäufern Objekte überteuert oder mit unzutreffenden Renditeprognosen verkauft worden sind (sogenannte Schrottimmobilienfälle).
In diesen Fällen kommt es entscheidend darauf an, ob Kaufvertrag und Immobilienfinanzierungsvertrag ein verbundenes Geschäft darstellen. Das ist für nach dem 1. Januar 2002 abgeschlossene Darlehensverträge stets dann der Fall, wenn ein Kreditinstitut das Zustandekommen des Immobilienkaufs mit dem Verkäufer fordert und beispielsweise der Vermittler Kreditunterlagen der Bank besitzt oder die Bank auf sonstige Art und Weise in den Immobilienabsatz involviert ist.
Hier soll der Verbraucher vor Risiken geschützt werden, die ihm durch die Aufspaltung eines wirtschaftlich betrachtet einheitlichen Vertrages drohen. Insoweit ist noch die zeitliche Reihenfolge der Verträge unerheblich.
Der Vorteil für den Darlehensnehmer liegt darin, dass er die Einwendungen gegen den Immobilienkäufer auch dem Darlehensgeber entgegenhalten kann. Liegen allerdings – auch wirtschaftlich betrachtet – verschiedene Verträge vor und beschränkt sich die Bank auf ihre Rolle als Kreditgeber, kann der Immobilienkäufer Einwendungen aus dem Immobilien-Kaufvertrag nicht gegenüber der Bank geltend machen.
Seite zwei: Widerruflichkeit des Verbraucherdarlehensvertrages prüfen
