Die Deutsche Bank hat ihren frisch sanierten Frankfurter Hauptsitz für mehr als eine halbe Milliarde Euro an den Fonds Deutsche Bank Türme der hauseigenen DWS Access verkauft. Cash. sprach mit Dr. Hermann Wüstefeld, Leiter Konzeption und Management geschlossener Fonds.
Cash.: Mit einem Eigenkapital von rund 350 Millionen Euro ist der „Deutsche Bank Türme“-Fonds der größte geschlossene Deutschlandimmobilienfonds seit Jahren. Wie positioniert sich das Produkt im Wettbewerb?
Wüstefeld: Das Produkt ist in den drei Kernqualitäten Standort, Objekt und Mieter extrem gut aufgestellt. Der Standort ist unseres Erachtens der beste für eine Büroimmobilie in Deutschland. An der Taunusanlage werden hierzulande die höchsten Mieten gezahlt. Die Mieterbonität ist herausragend. Der Vertrag ist indexiert, bietet also Inflationsschutz und ist mit 15 Jahren plus einer fünfjährigen Verlängerungsoption für die Bank langfristig. Das Gebäude ist eines der bekanntesten, besten und nachhaltigsten in Deutschland. Letzteres ist gerade in Sachen Zukunftsfähigkeit enorm wichtig. Zudem sind die Türme das Headquarter der Deutschen Bank und haben daher eine strategische Bedeutung für den Mieter. Mit diesen Charakteristika setzt der Fonds Maßstäbe. Die hohe Nachfrage schon vor Vertriebsstart zeigt: es ist das richtige Produkt zur richtigen Zeit.
Cash.: Wie werden etwaige Interessenkonflikte gelöst oder extern kontrolliert? Schließlich sind Unternehmen der Deutschen Bank sowohl Verkäufer und Mieter als auch Initiator, Fondsmanager und Treuhänder?
Wüstefeld: Alle Verträge sowie Miet- und Kaufpreis wurden von externen Beratern und Sachverständigen als marktgerecht bestätigt. Die Deutsche Bank hält keine Anteile an dem Fonds. Die DWS wird die Fondsadministration übernehmen, aber keine wesentlichen operativen Entscheidungen treffen. Die immobilienspezifischen Aufgaben im Fonds werden von dem erfahrenen externen Asset-Manager Corpus Sireo übernommen. Sämtliche Entscheidungen werden vom Fonds beziehungsweise den Anlegern unabhängig von der Deutschen Bank oder der DWS getroffen. Die Deutsche Bank hat zudem kein Vorkaufsrecht an dem Fonds. Die Treuhänderin kann nur auf Weisung der Anleger handeln. Andernfalls enthält sie sich bei Abstimmungen.
Cash.: Wie ist der Kaufpreis mit einem Multiplikator von immerhin 18,1 zu bewerten?
Wüstefeld: Der Kaufpreis ist für Fonds und Anleger sehr fair und absolut marktgerecht. Die 583,6 Millionen Euro liegen unter den von zwei unabhängigen Sachverständigen ausgewiesenen Verkehrswerten in Höhe von 602 und 603 Millionen Euro. Dies würde einem Multiplikator von rund 18,7 entsprechen. Vergleichbare Objekte in der Umgebung wurden teils zu höheren Vervielfältigern veräußert.
Seite 2: Sind fünf Prozent Ausschüttung pro Jahr wettbewerbsfähig?
