Dennoch dürften die steuerlichen Vorteile mit ein Grund für Hannover Leasing sein, im Mai den Vertrieb seines ersten Hollandimmobilienfonds mit einem Volumen von gut 57,8 Millionen Euro zu starten. Investiert wird in das zwanzigstöckige Bürogebäude „Blaak8“, das bis Ende Juli im Zentrum von Rotterdam fertig gestellt und an den Initiator übergeben werden soll. Die Gestaltung der Fassade erinnert an einen Baum, dessen Astgefüge nach oben hin feingliedriger wird. Dadurch soll die nachhaltige Bauweise der Immobilie nach außen dokumentiert werden.
Aufgrund seiner Energieeffizienz erfüllt das Gebäude nach Angaben von Hannover Leasing die Anforderungen des niederländischen Green-Building-Labels A+. Dennoch hat der Initiator aus Kostengründen darauf verzichtet, eine Zertifizierung vornehmen zu lassen, zumal ein Mieter bereits gefunden ist.
Die vermietbare Fläche von rund 13.500 Quadratmetern und das angrenzende Parkhaus mit 166 Stellplätzen wird in den kommenden zehn Jahren von dem niederländischen Energiedienstleister Stedin als Unternehmenssitz genutzt. Der indexierte Mietvertrag sieht zudem zwei Verlängerungsoptionen um jeweils fünf Jahre vor. Aus dem vereinbarten Kaufpreis von rund 52 Millionen Euro errechnet sich ein Einkaufsfaktor von 17,02 – damit ist die Immobilie nicht gerade ein Schnäppchen.
Breites Spektrum an Einkaufsfaktoren
Aus Sicht von Spechtenhauser dennoch eine lohnende Investition: „Wir hatten eine Immobilie gesucht, die hohe Gebäudequalität mit einer möglichst einzigartigen Lage verbindet. ,Blaak 8‘ erfüllte diese Bedingungen, und wir hatten die Möglichkeit, sie zu erwerben. Bahnhof und Metrostation liegen direkt gegenüber dem Haupteingang, die Fußgängerzone ist fußläufig erreichbar. Anders als bei der Investition in eine Bestandsimmobilie ist unser Fondsobjekt im Hinblick auf die technische Gebäudeausstattung wirklich State of the Art und eines der nachhaltigsten Bürogebäude in ganz Rotterdam.“
Dieser Faktor sei auch im Hinblick auf die Leerstandsraten in der Hafenstadt von entscheidender Bedeutung. „Aktuell stehen rund 13,7 Prozent der Büroflächen Rotterdams leer. Das betrifft allerdings überwiegend ältere Gebäude. In den modernen Bürogebäuden im Zentrum ist der Anteil mit 6,7 Prozent sehr niedrig und die Immobilienexperten von Jones Lang LaSalle rechnen mit einem weiter sinkenden Leerstand“, berichtet Spechtenhauser unter Verweis auf Amsterdam, wo gar 16,7 Prozent leer stünden. Die Niederländer lösen das Problem auf eigene Art – pragmatisch und unbürokratisch. In beiden Metropolen wurde unlängst ein Baustopp verhängt, um die Leerstandsraten nicht weiter ansteigen zu lassen. Ungenutzte Büroflächen werden kurzfristig umgewidmet und in Wohnraum verwandelt.
Obgleich die Fondsimmobilie des Initiators Real I.S. in dem Büropark „Teleport“ vor den Toren Amsterdams steht, nehmen die Münchener die aktuellen Leerstände mit Gelassenheit zur Kenntnis. Schließlich ist das Objekt ihres ersten Hollandimmobilienfonds noch bis Ende Januar 2025 an die Zoll- und Steuerbehörde vermietet. Das wegen seiner Architektur „Het Boek“ (zu deutsch: das Buch) genannte Gebäude wurde im Jahr 1993 fertiggestellt und sollte ursprünglich von einem niederländischen Verlag bezogen werden. Seit über 15 Jahren wird das 21-stöckige Gebäude mit einer Mietfläche von knapp 40.000 Quadratmetern sowie 650 Parkhausstellplätzen von der Zoll- und Steuerbehörde genutzt.
Die Fondsgesellschaft ist im Februar letzten Jahres in den bestehenden, indexierten Mietvertrag eingetreten, nachdem die Behörde ihn um weitere 15 Jahre verlängert hatte. Doch ist das prospektierte Laufzeitende des Fonds elf Monate nach Auslaufen des bestehenden Mietvertrages vorgesehen. Sofern die staatliche Einrichtung nicht 24 Monate vorher kündigt, verlängert sich die Mietzeit automatisch um fünf Jahre. Nach Einschätzung des Initiators reicht der Zeitraum von zwei Jahren, um bei Bedarf einen Nachmieter zu finden. Allerdings wird das Objekt dann knapp 32 Jahre alt sein und muss sich gegen die umstehenden, jüngeren Green Buildings der Nachbarschaft behaupten.
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