Nach der Fertigstellung wird es vereinbarungsgemäß von der niederländischen Tochter des deutschen Traditionsunternehmens BSH Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH zunächst zehn Jahre lang genutzt. Kündigen kann der Mieter in dieser Zeit nicht, wohl aber im Anschluss den Mietvertrag zweimal um je fünf Jahre verlängern. Es ist das grünste aller derzeit angebotenen Green Buildings: Neben einer Dachbepflanzung seien Fotovoltaik-Elemente vorgesehen, die Energie liefere eine Geothermie-Anlage, die das Grundwasser als Wärme- und Kältespeicher nutzt. Schließlich werde das Fondsobjekt nach dem sogenannten Cradle-to-Cradle-Prinzip errichtet, wodurch alle verwendeten Materialien vollständig recycelt werden könnten.
Zertifizierung als Bedingung
So viel Ökologie gibt es nicht zum Nulltarif: Der Ankaufsfaktor für das rund 7.600 Quadratmeter große und 151 Pkw-Stellplätze umfassende Objekt liegt bei 15,48. Sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind, wird Wölbern Invest das Gebäude nach dem niederländischen Nachhaltigkeitsstandard BREEAM zertifizieren lassen, was bei einem solchen Objekt rund 100.000 Euro kosten wird.
„Internationale Konzerne wie Siemens haben inzwischen strenge Corporate-Governance-Vorgaben, die lediglich die Anmietung von zertifizierten Green Buildings gestatten. Der Mieter unseres neuen Gebäudes in Hoofddorp hat klare Vorgaben an die Nachhaltigkeit des Gebäudes gemacht und sich auch permanent in alle Planungsphasen mit seinen diesbezüglichen Anforderungen eingebracht“, berichtet Patrick Hemmingson, zuständig für den Objektankauf bei Wölbern Invest.
Er rechnet damit, dass die Anforderungen der Konzerne an die Nachhaltigkeit ihrer Gebäude weiter steigen werden und auch in zehn Jahren das Angebot an Green Buildings niedriger als die Nachfrage sein wird. „Die Objekte werden sich nicht nur besser vermieten und verkaufen lassen als herkömmliche Bürogebäude. Da der Mieter bei den energiespezifischen Nebenkosten viel Geld einspart, ist er bereit, eine höhere Kaltmiete zu bezahlen“, sagt Hemmingson und relativiert damit die vergleichsweise hohen Investitionskosten.
Das zweite Fondsobjekt in Hengelo soll ab Ende des Jahres mit knapp 8.500 Quadratmetern der niederländischen Tochter der Siemens AG zur Verfügung stehen. Der vereinbarte Kaufpreis von 18,4 Millionen Euro entspricht dem 13,39-Fachen einer Jahresnettomiete. Auch dieser Bürokomplex soll dann mit dem BREEAM-Siegel versehen werden. Damit bleibt Wölbern Invest auch mit diesem Fondsobjekt seiner Liunie treu, denn die Hanseaten erwerben ihre Immobilien seit dem Jahr 2009 ausschließlich vor der Fertigstellung und direkt vom Bauträger. Der Kaufpreis wird erst bei Übergabe der vollständig vermieteten Immobilie fällig. „Dadurch vermeiden wir die kostenträchtige Zwischenfinanzierung und sichern so erstklassige Objekte für unsere Anleger, noch bevor diese in den breiten Markt gelangen“, erläutert Hemmingson.
Wettbewerber Lloyd Fonds hat den gleichen Weg eingeschlagen und wird seinen Büroneubau in Utrecht vereinbarungsgemäß am 1. Mai 2012 übernehmen und auch erst dann bezahlen. Durch das Konzept ließen sich für den Erwerber weitere Einsparungen umsetzen, so Hanno Weiß, Leiter der Immobilienabteilung bei Lloyd Fonds. „Die Projektentwickler benötigen für ihre Baufinanzierung ebenfalls Geld. Die Wahrscheinlichkeit, dass sie eine Finanzierung bekommen ist höher, wenn bereits ein Käufer des zu erstellenden Projekts benannt werden kann. Dafür nehmen sie durchaus Preisabschläge in Kauf“, sagt Weiß.
