Projektentwicklungsfonds ersprechen hohe Renditen bei kurzer Laufzeit, weil sie die lukrativsten Phasen im Leben der Immobilie – Neubau oder Sanierung – nutzen. Wohnungen sind bei Initiatoren und Investoren besonders begehrt.
Text: Andreas Friedemann, Cash.
Deutschlands Wohnimmobilienmarkt gilt wegen seiner Stabilität als Liebling privater und institutioneller Anleger: Einer Analyse des Beratungsunternehmens CB Richard Ellis zufolge wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2012 Wohnungen im Wert von rund acht Milliarden Euro veräußert. Damit hat sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nahezu verdoppelt. Inflationsängste, niedrige Zinsen und das Misstrauen in die Kapitalmärkte lassen die Flucht ins Betongold plausibel erscheinen. Dass Wohnobjekte dabei bevorzugt werden, liegt auf der Hand: Private finanzieren sich ihr Eigenheim oder suchen ein Anlageobjekt, das neben der erhofften Wertsteigerung auch stetige Mieteinnahmen verspricht. Institutionelle Anleger stellen fest, dass sich in der anhaltenden Krise Gewerbeflächen schlechter vermarkten lassen, während die Miet- und Kaufpreise für Wohnungen seit Jahren steigen – in Deutschlands Metropolregionen sogar explodieren.
Kurze Haltedauer und hohe Rendite
Der Erwerb eines Mietshauses nach der Strategie „Halten und Verwalten“ bringt indes auch mehrere Nachteile mit sich: Das eingesetzte Kapital ist lange gebunden, die Instandhaltungskosten sind hoch, die Mieterverwaltung ist aufwendig und teuer. Diese Faktoren schmälern die Rendite des Investments. Projektentwickler setzen sich zumindest diesen Stressoren nicht aus und konzentrieren sich auf kurze und besonders renditestarke Phasen im Immobilienzyklus: Im Idealfall erwerben sie das Objekt vor dem ersten Spatenstich und veräußern es als Ganzes oder in einzelnen Wohnungen vor dem Richtfest wieder – mit Gewinn versteht sich. Bei Sanierungsobjekten wird die Haltedauer ebenfalls auf ein Minimum reduziert.
Eine zunehmende Zahl von Emissionshäusern legt Publikumsfonds oder Private Placements auf, die diese Investitionsstrategie verfolgen. Unangefochtener Marktführer unter den Initiatoren geschlossener Projektentwicklungsfonds ist die Bamberger Project Investment Gruppe, die mit ihrer Produktlinie „Reale Werte“ seit Jahren unter Beweis stellt, dass auch weniger vermögende Anleger von dem Ansatz profitieren können. Dabei fahren die Franken stets zweigleisig: Seit April 2012 sind der Ansparfonds Reale Werte 11 und das Beteiligungsangebot für Einmalzahler Reale Werte 12 am Markt. Beide Fonds werden jedoch nicht nur parallel vertrieben, sie investieren auch gemeinsam mit weiteren Vorgängerprodukten. Verbindlich festgelegtes Ziel ist es,
in mindestens 15 Wohnimmobilien-Entwicklungen in den Metropolregionen Berlin, Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München zu investieren. „Keine vier Wochen nach dem Vertriebsstart der aktuellen Fonds konnten wir bereits die ersten Investitionen tätigen. Beide Fonds sind auf dem besten Weg, die verpflichtend breite Streuung unseres Sicherheitskonzepts zu erfüllen. Aktuell ist der Reale Werte Fonds 12 bereits in zehn Objekte in allen fünf Standorten investiert, die Sparplananleger sind an neun Objekten in den Regionen Hamburg, Frankfurt, München und Berlin beteiligt. Weitere Investitionen stehen kurzfristig an,“ sagt Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter und Gründer der Unternehmensgruppe.
Zuschlag durch Eigenkapital
Zu seiner Philosophie gehört es, kein Fremdkapital aufzunehmen. Das gilt sowohl für die Fonds- als auch die Objekt- ebene. „Gerade in der aktuellen Marktsituation sind attraktive Objekte sehr gefragt und wir stehen beim Kauf oft mit anderen Interessenten im Wettbewerb. Durch die Eigenkapitalbasis können wir dem Verkäufer den schnellsten und sichersten Kapitalfluss bieten, was uns oft den Zuschlag beschert. Unsere Handwerker sehen dies ebenso, was dort bessere Konditionen zur Folge hat. Zudem sparen wir uns die Finanzierungsnebenkosten und bewahren unsere Anleger vor Zinsrisiken“, erläutert Dippold, dem seine Unabhängigkeit von Dritten wichtig ist. Jährliche Renditen zwischen sieben und zwölf Prozent ließen sich auch ohne Fremdkapitalhebel darstellen. Seit dem Start des Fonds-Duos im April 2012 haben die Vertriebspartner der Franken bereits nennenswerte Beträge bei den Anlegern eingeworben, sodass auch ohne Bankbeteiligung sinnvolle Investitionen getätigt werden können. Der Platzierungsstand des Fonds 12 betrug nach Angaben des Initiators Mitte November 2012 bereits knapp 20 Millionen Euro. Bei dem Ansparfonds sei die Grenze der Platzierungsgarantie von zehn Millionen Euro ebenfalls schon überschritten. Derzeit erarbeiten die Franken Beteiligungskonzepte für institutionelle Investoren, die über eine unlängst gegründete Tochtergesellschaft angeboten werden.
