Mehr als ein Viertel des seit Anfang 2011 in Büroimmobilien getätigten Investmentumsatzes entfällt auf langfristig (mindestens zehn Jahre) vermietete Objekte, die durch nur einen Mieter belegt sind. Das zeigt eine Analyse der Immobilienberater von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Bei der Frage, ob der Kauf langfristig vermieteter Single-Tenant-Objekte als Investmentstrategie Sinn macht, scheiden sich oft die Geister. Während ein Großteil der Investoren ein solches Investment für ein kaum kalkulierbares Risiko hält, gibt es auf der anderen Seite auch Anleger, die regelrechte Fans dieser Anlageklasse sind. Der Marktanteil dieser Investitionen ist laut BNPPRE größer als vielfach erwartet.
Nicht nur dies überrasche, sondern auch die Tatsache, dass Investoren die langfristige Sicherheit, die die Fokussierung auf einen Single-Tenant bietet, scheinbar deutlich höher gewichten als das durch die Abhängigkeit entstehende „Klumpenrisiko“. Anders lässt sich kaum erklären, dass der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter in der BNPPRE-Analyse mit gut 3.120 Euro um mehr als ein Drittel über dem Vergleichswert (2.270 Euro) von Multi-Tenant-Objekten liegt. Zwar sei hierbei zu berücksichtigen, dass gerade 2011 einige spektakuläre Großdeals, wie der Verkauf der Deutsche Bank Doppeltürme oder des Silberturms, das Ergebnis überproportional beeinflusst hätten, trotzdem lasse sich der grundlegende Trend auch ohne diese Sondereinflüsse nachweisen.
Geschlossene Fonds unter den Investoren ganz vorn
Die Analyse zeigt, dass über 90 Prozent des Umsatzes mit Single-Tenant-Objekten auf lediglich vier Anlegergruppen entfallen. An erster Stelle liegen geschlossene Fonds, die auf einen Anteil von 53 Prozent kommen, gefolgt von Spezialfonds (21 Prozent), Pensionskassen (zehn Prozent) und Versicherungen (acht Prozent). Allen ist gemeinsam, dass sie als sicherheitsorientierte Investoren einzustufen sind, die aufgrund unterschiedlicher Gründe (zum Beispiel gesetzliche Vorgaben, Streuung von Privatvermögen) nur begrenzt in riskante Anlageformen investieren können oder wollen. Da sie mit den für sie typischen Assets wie Staats- oder Unternehmensanleihen aktuell nicht einmal die Inflation ausgleichen können, stellen in der Interpretation von BNPPRE langfristig sicher vermietete Immobilien eine wichtige Ausweichstrategie dar. Mit einem Renditeabstand (Spread) von 300 bis 350 Basispunkten zu zehnjährigen Staatsanleihen und 200 bis 250 Basispunkten zu zehnjährigen Unternehmensanleihen (Investment Grade) bieten Immobilieninvestments eine im Vergleich sehr gute Performance. Das der besseren Verzinsung entgegenstehende Single-Tenant-Risiko soll durch bonitätsstarke Mieter (zum Beispiel öffentliche Hand, AAA-Unternehmen) spürbar reduziert werden.
Insbesondere geschlossene Fonds, für deren Vertrieb an Privatinvestoren die langfristig sichere und im Vergleich zu konkurrierenden Anlagemöglichkeiten attraktive Verzinsung ein wichtiges Argument darstellt, haben einen Großteil (86 Prozent) ihres Anlagevolumens seit Anfang 2011 in diese Objektklasse investiert. Bei den übrigen genannten Anlegertypen bewegen sich die jeweiligen Anteile zwischen 27 Prozent (Versicherungen) und 35 Prozent (Spezialfonds).
