Dafür stehen 10.600 Quadratmeter Büro- und 7.400 Quadratmeter Laborflächen in dem Gebäude zur Verfügung, das wegen seiner nachhaltigen Bauweise und Energieeffizienz als Greenbuilding mit dem niederländischen BREEAM-Zertifikat der Kategorie „Excellent“ ausgezeichnet wurde. Das künftige Fondsobjekt steht im sogenannten Science Park von Utrecht, in unmittelbarer Nähe des Universitätsklinikums und zahlreicher Unternehmen der Biotechnologie und Pharmabranche.
Danone hat der Stadt Utrecht eine eigene S-Bahn-Haltestelle abgetrotzt, die ab dem Jahr 2018 die Mitarbeiter zum rund einen Kilometer entfernten Hauptbahnhof bringen soll. Den Kaufpreis gibt Hannover Leasing mit gut 59,3 Millionen Euro an, was etwa dem 16,5-Fachen der Jahresnettomiete entspricht. Ab wann das Objekt in welcher Verpackung privaten oder institutionellen Investoren zur Beteiligung angeboten werden soll, ist noch nicht entschieden.
Die beiden anderen Immobilien des Initiators in den Niederlanden werden dagegen bereits als Publikumsfondsobjekte angeboten und befinden sich im Zentrum von Rotterdam. Einem Marktbericht von Jones Lang LaSalle zufolge standen dort im ersten Quartal 2013 durchschnittlich 16,6 Prozent aller Büroflächen leer. „Durchschnittliche Leerstandsraten für einzelne Standorte sagen wenig aus, denn die Leerstände verteilen sich ungleichmäßig auf einzelne Mikrolagen oder Gebäudekategorien. Davon entfiel nur ein Bruchteil auf Class-A-Bürogebäude. Der überwiegende Teil befindet sich in Class-B- und Class-C-Objekten, bei Class-A-Bürogebäuden besteht dagegen ein deutlicher Nachfrageüberhang“, sagt Ahlmann, der seine beiden im Jahr 2011 fertiggestellten Bürogebäude zur Top-Kategorie zählt.
Das nach der Adresse benannte 20-stöckige Gebäude „Blaak 8“ im Büroteilmarkt Zentrum erfüllt mit seinem Energiekonzept die Anforderungen der Energieeffizienzklasse A+ und ist damit eine der nachhaltigsten Immobilien der Stadt. Die gesamte Mietfläche von 13.500 Quadratmetern sowie das angrenzende Parkhaus mit 166 Stellplätzen nutzt der kommunale Energiedienstleister Stedin.
Spekulative Neubautätigkeiten sind passé
Einen Steinwurf entfernt, im derzeit begehrtesten Teilmarkt der Hafenstadt Rotterdam Kop van Zuid, steht das zweite Fondsobjekt „Vancouver Building“. Die Immobilie ist überwiegend an die lokale Betreibergesellschaft des öffentlichen Nahverkehrs Rotterdamse Elektrische Tram (RET) vermietet. Es erreicht mit dem Energieindex A den drittbesten Wert auf einer Skala von A++ bis G.
„Energieeffizienz und Nachhaltigkeit spielen bei der Vermietung hochwertiger Bürogebäude in den Niederlanden eine viel größere Rolle als bei uns. Vor allem staatliche oder kommunale Mieter und renommierte Unternehmen legen Wert darauf, dass sie besonders energieeffiziente Gebäude nutzen. Wir sehen darin nicht nur ein bedeutendes Auswahlkriterium, sondern einen entscheiden Wettbewerbsvorteil für unsere Investitionsobjekte“, sagt Ahlmann und ergänzt: „Vor der Krise ist viel spekulativ gebaut worden, sodass damals kontinuierlich neue, hochwertige Büroflächen zur Vermietung auf den Markt gelangten, insbesondere in den Business Parks. Heute gibt es kaum noch spekulative Projektentwicklungen. Neubauprojekte sind meist schon in der Planungsphase vermietet.“
Diese erwartete Nachfragesicherheit gibt es allerdings nicht zum Nulltarif: Für das Objekt Blaak 8 hat der Initiator rund 52 Millionen Euro ausgegeben und damit den Einkaufsfaktor von 17,02 in Kauf genommen, das kleinere Vancouver Building haben die Pullacher zum 15,39-Fachen erworben. Angesichts der nicht reproduzierbaren Lagen, indexierten Mietverträgen und prospektierten Ausschüttungen von sechs Prozent pro Jahr scheint das vertretbar – zudem ist der Blick vom Dach der Fondsimmobilie Blaak 8 überaus idyllisch. Im Emissionshaus Wölbern Invest hingegen, das mit 72 Hollandimmobilienfonds die meisten Beteiligungsangebote aufgelegt hat, scheint die Begeisterungsfähigkeit für das Land der Tulpen, Tomaten und Wohnwagen und die Anlageklasse des geschlossenen Publikumsfonds insgesamt verloren gegangen zu sein. Anfang März 2013 kündigte Wölbern Invest an, 44 Immobilien in den Niederlanden, Deutschland, Österreich, Frankreich, England und Polen aus 30 Beteiligungsangeboten, einem Dach- und einem Developmentfonds mit einem Wert von rund 1,4 Milliarden Euro en bloc veräußern zu wollen. Dafür will der Initiator die insgesamt rund 40.000 Privatanleger jeder einzelnen Fondsgesellschaft über den vorgeschlagenen Verkauf abstimmen lassen.
Damit das umgesetzt werden kann, müssen laut Gesellschaftsvertrag die Vertreter von 75 Prozent des Beteiligungskapitals zustimmen. Darunter auch die Kommanditisten von 18 Hollandimmobilienfonds, die 25 Gebäude finanziert haben. Gemessen am Investitionsvolumen machen sie die Hälfte der für das Portfolio ausgewählten Fonds aus.
Grund für den geplanten, vorzeitigen Verkauf der Fondsobjekte sei vor allem das schwierigere Umfeld auf den genannten Immobilienmärkten allen voran in den Niederlanden, die unter einer strukturellen Immobilienkrise leiden würden: „Wenn derzeit überhaupt Mieter für Flächen zu interessieren sind, dann erwarten diese bis zu 15 Freimonatsmieten, frühestens in fünf Jahren werden die Leerstände in den Niederlanden bereinigt sein“, so die gemeinsame Einschätzung des Initiators und seiner Vertriebs- und Finanzierungspartner. Gerade die Banken müssten mit Blick auf das Regelwerk Basel III ihre Kernkapitalquote steigern, indem sie ihre Risikoaktiva verringern. „Rund 80 Prozent der Finanzierungspartner haben uns aufgefordert, keine Gelder mehr an Anleger auszuschütten, um die Fonds weiter zu stabilisieren“, sagt Thomas Kühl, Generalbevollmächtigter der Wölbern Invest KG.
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