Wölbern Invest habe bislang hochwertige Immobilien mit bonitätsstarken Mietern anbieten und so regelmäßige Ausschüttungen sicherstellen können. Darauf hätten Privatanleger mit geringer Risikoneigung vertraut. Ihnen verspricht der Initiator, dass sie zumindest ihr eingesetztes Kapital zurückbekommen sollen, wenn der Paketverkauf durchgeht. „Unser Angebot an die Anleger kann und soll sicherstellen, dass ihnen Kapitalerhöhungen oder Verluste erspart bleiben. In absehbarer Zukunft wird das nicht mehr zu leisten sein, wofür Wölbern Invest bislang stand“, argumentiert Kühl und gibt andererseits aber den Vermietungsstand der niederländischen Bürogebäude mit einer beeindruckenden Quote von 97,96 Prozent an.
Über die Bündelung der Fondsobjekte lassen sich nach der Einschätzung Kühls höhere Kaufpreise erzielen als beim Einzelverkauf. Die Nachfrage institutioneller Immobilieninvestoren nach Immobilien konzentrierten sich derzeit auf große Volumina, da die Erwerber die Risiken breiter über verschiedene Standorte und Länder streuen könnten und günstigere Finanzierungskonditionen erhalten würden. „Wir haben bereits konkrete Verkaufsverhandlungen mit potenziellen institutionellen Investoren aufgenommen und sind auf ein reges Interesse gestoßen“, sagt Kühl.
Allerdings weiß selbst der Generalbevollmächtigte noch gar nicht, welche Fonds-immobilien er überhaupt verkaufen darf. Denn bis dato haben erst die Anleger von 13 Fondsgesellschaften dem Verkauf mit den notwendigen Mehrheiten zugestimmt. Zudem hat der Initiator bestätigt, dass bei vier Fonds der schriftliche Abstimmungsvorgang abgebrochen wurde, um stattdessen in einer Präsenzgesellschafterversammlung über einen möglichen Verkauf der Objekte zu entscheiden.
Gerüchten zufolge hätten sieben Fondsgesellschaften ihre Zustimmung verweigert, in den restlichen wurde noch gar nicht abgestimmt. Darüber hinausgehende Angaben will der Initiator nicht machen: „Wir bitten um Verständnis, dass wir einzelne Fonds nicht benennen können, da diese Informationen nur für die jeweiligen Fondsgesellschafter bestimmt sind“, meint Kühl. Welche davon seinem Vorschlag nicht folgen wollen, verrät er auch nicht: „Im Wesentlichen handelt es sich um Hollandfonds jüngeren Datums, die länger laufende Mietlaufzeiten zwischen drei und zwölf Jahren aufweisen.“
Klar ist indes nur, dass der ursprüngliche Zeitplan nicht zu halten sein wird, den sich die Hanseaten für die Abwicklung der Transaktion vorgenommen hatten, denn ursprünglich sollte die Abstimmung bis Ende Mai 2013 abgeschlossen sein. Im Emissionshaus hatte man wohl nicht damit gerechnet, dass die Anleger Zweifel hegen, dass die Aussichten auf den betroffenen sechs Immobilienmärkten wirklich so düster sind oder der einkalkulierte Paketzuschlag bei dem Portfolioverkauf tatsächlich zu erzielen ist. Dabei hatten die Hanseaten immer wieder ihre Exit-Kompetenz hervorgehoben und darauf hingewiesen, im Jahr 2007 bereits 72 Objekte von 46 Hollandimmobilienfonds mit einem Wert von 1,2 Milliarden Euro veräußert zu haben.
Deutlich reibungsloser konnte Wettbewerber MPC Capital im Jahr 2006 sein Paket aus 99 Büroobjekten in den Niederlanden veräußern, die über 27 Immobilienfonds finanziert worden waren und eine durchschnittliche Laufzeit von 6,7 Jahren hinter sich hatten. Mehr als 17.000 Anleger mussten im August 2006 einzeln befragt werden, um die erforderliche Zustimmung zu erhalten. Am 27. Oktober 2006 unterzeichnete der niederländische Immobilieninvestor Breevast B.V. den Kaufvertrag, vor Weihnachten wurden die Gebäude mit einer Bürofläche von mehr als 500.000 Quadratmetern an den neuen Eigentümer übergeben. Der Kaufpreis von rund 979 Millionen Euro lag rund 5,5 Prozent über den Wertgutachten, die der Initiator vor der Transaktion erstellt hatte.
Wie MPC Capital seinerzeit mitteilte, sei Breevast aufgrund des Volumens und der Effizienz zur Zahlung des Paketaufschlags bereit gewesen. Den Anlegern hätte der Deal einen jährlichen Vermögenszuwachs von rund acht Prozent der Einlage beschert. Das Emissionshaus profitierte seinerseits von einer hohen Zahl zufriedener (Wieder-) Anleger. Die Zeiten waren allerdings andere als heute: Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien und nach geschlossenen Fonds insgesamt überstieg das Angebot.
Zwischen 1995 und 2011 hat der Initiator einschließlich zweier Private Placements 51 Hollandfonds aufgelegt. 31 davon wurden bereits oder werden derzeit liquidiert. Die Gesamtmittelrückflüsse an die Anleger schwanken dabei beträchtlich und reichen von 103,6 Prozent der Einlage bis hin zu 208,9 Prozent des ursprünglich eingesetzten Kapitals jeweils ohne Agio.
Leistungsbilanz 2012 noch in Arbeit
Wie der Initiator andeutet, habe die schlechte Wirtschaftslage auch die Performance der 20 laufenden Hollandfonds im Geschäftsjahr 2012 belastet. Die entsprechende Leistungsbilanz war zum Redaktionsschluss noch nicht fertig, soll jedoch rechtzeitig vor dem vom Branchenverband BSI (ehemals VGF) festgelegten Stichtag 30. September veröffentlicht werden. Ähnlich lautet die Auskunft von dem Emissionshaus HCI Capital, das zwischen 1997 und 2006 insgesamt 25 Beteiligungsangebote aufgelegt hat, die überwiegend in mehrere Büroobjekte gleichzeitig investiert haben. Sechs Fondsgesellschaften wurden zwischenzeitlich aufgelöst.
Um die Fondsimmobilien vor der recht trüben Wirtschaftsentwicklung abzuschirmen, setzt MPC Capital auf ein aktives Management seiner Fonds und der zugehörigen Objekte. „Dabei ist es von Vorteil, dass MPC Capital über eine niederländische Tochtergesellschaft vor Ort seit Jahren vertreten ist und dadurch über ein direktes und breites Netzwerk im niederländischen Markt verfügt. Bei allen Fonds sind wir frühzeitig dabei, auslaufende Mietverträge zu verlängern oder freie Mietflächen rasch wieder zu belegen“, berichtet Aldert Lobik, der bei der Einheit für das Fondsmanagement der MPC Capital für den Bereich Immobilienfonds verantwortlich zeichnet. „Um die Vermarktungs- oder Nutzungsmöglichkeiten zu erhöhen, scheuen wir auch nicht den Aufwand umfangreicher Umbaumaßnahmen“, sagt Lobik und verweist auf das Beispiel des Fonds MPC Holland 68, der im Jahr 2006 aufgelegt wurde und in drei Gewerbeimmobilien investierte.
Das eine Fondsobjekt im Büropark Hoofddorp war bis Ende 2011 an Canon Nederland N.V. vermietet. „Als klar war, dass der bisherige Mieter seine Option zur Vertragsverlängerung nicht wahrnehmen würde, haben wir uns sofort um einen Anschlussmieter gekümmert und sind mit der Amsterdamer Vincent Hotel Group fündig geworden, die das Gebäude nahtlos zum 1. Januar 2012 über einen Zeitraum von 25 Jahren gemietet hat. Die Umbauarbeiten vom Bürogebäude zum Hotel verliefen planmäßig und das neue Hotel Hampton by Hilton wurde im April 2013 eröffnet“, berichtet der Leiter des MPC Capital Immobilienfondsmanagements. Die beiden anderen Fondsimmobilien in Zoetermeer und Amersfoort sind noch bis November 2015 beziehungsweise Dezember 2016 vermietet und entwickeln sich prognosegemäß.
Solche Umwidmungen leer stehender Bürogebäude sind bei den pragmatischen Holländern nicht ungewöhnlich – zahlreichen Studentenwohnheime sind auf diese Art und Weise entstanden. Der Münchner Initiator Real I.S. AG hatte im Oktober 2010 seinen ersten und bisher einzigen Hollandimmobilienfonds aufgelegt und baut schon mal vor: Die 19 Jahre alte Fondsimmobilie The Book im Amsterdamer Büropark Teleport ist noch bis Anfang 2025 an die staatliche Immobilienverwaltungsgesellschaft Rijksgebouwendienst vermietet. Obwohl keine Anzeichen dafür vorlägen, dass der begehrte Staatsmieter vorzeitig ausziehen möchte, hat sich Real I.S. dazu entschieden, das große Gebäude umfassend zu sanieren.
Nach Abschluss der auf energetische Optimierung ausgelegten Baumaßnahmen hat das Emissionshaus die BREEAM NL-In-Use-Zertifizierung für Bestandsgebäude erhalten. Das aufgrund des v-förmigen Grundrisses an ein aufgeschlagenes Buch erinnernde Fondsobjekt verfügt auf 21 Etagen über eine Mietfläche von rund 39.330 Quadratmetern sowie ein Parkgarage mit 650 Stellplätzen.
Vorgebaut und nachgerüstet
Andreas Heibrock, Mitglied der Geschäftsleitung der Real I.S., erläutert: „Wir haben hier proaktiv reagiert, um bereits in einer frühen Phase zum einen für den Mieter einen Mehrwert zu bieten, aber gleichzeitig auch, um bei einem zukünftigen Mieterwechsel einen Vorteil zu haben. Das Objekt The Book ist eines der ganz wenigen Gebäude, welches eine Bestandszertifizierung vorweisen kann. Die Anleger haben damit ein Objekt, das im Wettbewerb eine wichtige Produkteigenschaft mehr hat.“
Zu den Kosten für Sanierung und Greenbuilding-Zertifikat will er sich indessen nicht äußern. „Die Fondsgesellschaft trägt diese Kosten gern. Wir gehen davon aus, dass die Ausgaben durch die bessere Vermietbarkeit später sowie durch den niedrigeren Energieverbrauch für den aktuellen Mieter gut verwendet wurden. Letzteres ist ein weiterer Grund, für den Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses anzustreben“, betont Heibrock.
Die schwache Nachfrage nach Büroflächen in den Niederlanden derzeit führt dazu, dass die Verhandlungen bei Mietverträgen härter werden. Interessenten und Bestandsmieter versuchen erfolgreich, den Vermietern umfangreiche Zugeständnisse abzuringen. Dabei steht die Höhe des Mietzinses, die Zahl der mietfreien Monate oder Modernisierungsmaßnahmen zur Disposition – unabhängig vom Standort. Zudem lassen sich natürlich nicht alle Business Parks über einen Kamm scheren.
„Während einzelne Büroparks unter dem zurückgegangenen Flächenbedarf insbesondere großer Unternehmen leiden und hohe Leerstandsraten aufweisen, sind andere Standorte kaum betroffen. Neben den Innenstadtlagen der vier großen Städte zählt beispielsweise in Amsterdam die Südachse landesweit zum begehrtesten Bürostandort, wo die höchsten Mieten erzielt werden. Das gilt auch für Rotterdams Prestigestandort Kop van Zuid. Beide Büroparks sind nahe der Innenstadt gelegen“, betont Florian Wagner, Geschäftsführer Nordcapital Alternative Assets.
Prognosegemäß entwickelt
Das Emissionshaus hat über elf Immobilienfonds 18 Gebäude mit einer Gesamtmietfläche von 151.000 Quadratmetern finanziert. 97,8 Prozent sind vermietet, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt knapp fünf Jahre. „Von einem Fonds abgesehen können wir die prognostizierten Einnahmen weitestgehend erzielen. Bei den Fonds drei bis acht unterschreiten wir die Ausschüttungsprognosen – aus kaufmännischer Vorsicht. Aufgrund des schwierigen Vermietungsmarktes verwenden wir die Mittel zur Stärkung der Liquiditätsreserve, damit sie zukünftig für Vermietungsaufwendungen zur Verfügung stehen“, erläutert Wagner. Vorzeitige Verkäufe einer oder mehrerer Fondsimmobilien sind auch in seinem Emissionshaus nicht geplant.
