Angesichts des bisher ungebremsten Immobilien-Booms mehren sich die Fragen, wie lange die Euphorie noch anhält, ob sich hier nicht bereits Überhitzungstendenzen zeigen oder mögliche Preisblasen zu platzen drohen. So gibt etwa die Bundesbank in ihrem Monatsbericht für Oktober zu bedenken: „Wohnimmobilien in deutschen Städten haben sich seit dem Jahr 2010 so stark verteuert, dass sie möglicherweise überbewertet sind“.
Gerade in Ballungsräumen sei es zu Preissteigerungen gekommen, die sich „fundamental nur noch schwer rechtfertigen lassen“. „Allerdings“, so schränken die Bundesbanker ein, „sind substanzielle Übertreibungen am Wohnimmobilienmarkt als Ganzem nicht zu erkennen“. Denn Deutschland weise ein ausgeprägtes Stadt-Land-Gefälle auf.
Während sich in den vergangenen drei Jahren Geschosswohnungen in den größten Städten um mehr als ein Viertel verteuert hätten, seien die Preise für Häuser und Wohnungen insgesamt um acht Prozent gestiegen. Kurzfristig rechnet die Bundesbank nicht mit einem Umschwung und sinkenden Preisen. Denn trotz kräftiger Zunahme der Wohnbauaktivitäten reiche das Angebot immer noch nicht aus, um die zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen.
Sachwertanlagen profitieren wenig
Von dem veritablen Betongold-Rausch können geschlossene Fonds indes derzeit wenig profitieren. Der zunehmende Immobilienhunger der Investoren wird überschattet von der Umstellung der Branche auf das KAGB.
Seit dem 22. Juli 2013 müssen die Emissionshäuser Regulierungshürden mit hohem Kosten- und Arbeitsaufwand überwinden. Voraussetzungen für die Auflage von Fonds nach neuem Recht, sogenannter Alternative Investment Funds (AIFs), sind die Gründung einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) mit BaFin-Zulassung, weitreichende Transparenzpflichten, der Einsatz einer externen Verwahrstelle als Kontrollinstanz und vieles mehr.
Die Regulierung soll den Verbraucherschutz erheblich verbessern, ist aber mit enormen Kosten verbunden. Zahlreiche Marktteilnehmer, insbesondere kleinere Emissionshäuser, werden den Aufwand nicht bewältigen können.
So schätzen Experten, dass von den aktuell 140 relevanten Anbietern geschlossener Fonds nur die Hälfte übrigbleibt. „Die Branche konsolidiert sich im Moment massiv“, erklärt Dr. Joachim Seeler, Vorstand der auf Immobilien und Schiffe spezialisierten Lloyd Fonds AG.
Regulierungskosten senken Rendite
„Bisher haben etwa 20 Emissionshäuser Anträge bei der BaFin eingereicht. Ich kann mir vorstellen, dass es in zwei Jahren zwischen 50 und 60 Anbieter mit Vollzulassung geben wird. Die Produkte stehen dann auf Augenhöhe mit Investmentfonds. Das eröff – net den verbleibenden regulierten Anbieter Chancen“, so Seeler.
Die höheren Kosten durch die Regulierung dürften jedoch auf die Rendite der neuen Produkte durchschlagen. „Außerdem soll die bisherige Fremdkapitalquote der Fonds, die im Schnitt zwischen 50 und 60 Prozent liegt, auf maximal 37,5 Prozent gesenkt werden, was wieder Rendite kostet. Hier stellt sich die Frage, ob regulierte Sachwertanlagen noch wettbewerbsfähig sind“, gibt der Lloyd-Fonds-Vorstand zu bedenken.
Ein kleiner Teil der Branche versucht derzeit, das KAGB zu umgehen, und setzt bei neuen Produkten auf bisher wenig regulierte Finanzierungsvehikel wie Genussrechte oder Nachrangdarlehen. Dieses aus Anlegersicht nicht ungefährliche Spiel dürfte jedoch nur von kurzer Dauer sein: „Hier tut sich möglicherweise kein grauer, sondern sogar ein schwarzer Markt auf“, warnt Seeler. Doch früher oder später werde der Gesetzgeber auch diesen Bereich regulieren. (mh)
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