Steil gestiegene Zinsen, explodierende Energiepreise und Baukosten, das dadurch eingeläutete (vorläufige?) Ende des Immobilien-Booms, Materialmangel, neue Vorschriften zur Nachhaltigkeit, noch immer Corona, eine durch enorme Inflationsraten verunsicherte Kundschaft und, und, und: Die Branche der Sachwertanlagen ist derzeit – wie viele andere Wirtschaftszweige auch – vor enorme Herausforderungen gestellt.
Das schlägt sich auch im aktuellen Angebot an alternativen Investmentfonds (AIFs) und Emissionen nach dem Vermögensanlagengesetz nieder. Unter nur 44 verschiedenen Emissionen können Privatanleger zum Start ins vierte Quartal 2022 wählen. Das Angebot ist damit deutlich schmaler als vor rund einem Jahr. Damals waren 63 Emissionen in der Platzierung (wobei die letztjährige Marktübersicht in Ausgabe 10 erschienen ist, also etwa vier Wochen früher). Nicht berücksichtigt sind Spezialfonds und Private Placements mit der dafür vorgeschriebenen Mindestinvestition pro Anleger von 200.000 Euro (oder höher) sowie Crowdinvestings über Online-Plattformen, für die kein Verkaufsprospekt notwendig ist.
In diesem Jahr passt die Marktübersicht auf nur eine Seite. Die Neuemission von Sachwertanlagen ist schon seit dem zweiten Halbjahr 2021 ins Stocken geraten, und das Angebot dünnt nach und nach aus. 2022 sind dann bis zum 30. September lediglich 13 neue Publikums-AIFs auf den Markt gekommen. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 23 gewesen – ein Rückgang von nicht weniger als 43 Prozent. Noch drastischer sieht es bei Vermögensanlagen aus: Die Anzahl der Neuemissionen in den ersten neun Monaten brach von 26 auf nur noch sechs ein, davon drei ohne überregionale Bedeutung.
Gründe in beiden Segmenten unterschiedlich
Die Gründe für den Rückgang sind in beiden Segmenten unterschiedlich. Bremsklotz für AIFs waren neben den enorm hohen Assetpreisen und den schon seit Jahresbeginn spürbar steigenden Fremdkapitalzinsen zunächst vor allem die neuen Vorschriften zur Nachhaltigkeit der Investments, auch unter dem englischen Kürzel ESG für die Schlagworte Environment (Umwelt), Social (soziale Aspekte) und Governance (Unternehmensführung) bekannt.
Die ESG-Vorschriften muss der Vertrieb – zunächst nur die Wertpapierdienstleistungsinstitute – seit August 2022 in der Beratung berücksichtigen und die Präferenzen der Kunden mit den Produkten in Einklang bringen. So haben sich die meisten Anbieter zum Ziel gesetzt, den nächsten Fonds gemäß der EU-Offenlegungsverordnung aufzusetzen, also Nachhaltigkeitsziele zu berücksichtigen (Artikel 8) oder als zentrales Vorhaben zu verfolgen (Artikel 9).
Doch viele Details waren lange nicht klar. Zudem haben nicht wenige Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) das Thema wohl zunächst nicht ernst genug genommen oder die Komplexität zu spät erkannt. Jedenfalls wurden angekündigte Emissionen wieder und wieder verschoben. Am 24. Februar marschierte dann Russland in die Ukraine ein. Die Folgen sind bekannt: Explodierende Energiepreise und in der Folge unter anderem eine exorbitant hohe Inflationsrate sowie steil steigende Fremdkapitalzinsen.
Manche Kalkulation über den Haufen geworfen
Das warf so manche Kalkulation über den Haufen und setzte die Fonds zurück auf die Warteposition, beispielsweise den Habona Nahversorgungsimmobilien Fonds 08. Ursprünglich war der Fonds bereits im Herbst 2021 von der BaFin freigegeben worden, doch Habona gab ihn zunächst nicht in den Vertrieb, sondern entschied im Frühjahr 2022, die Konzeption noch anzupassen. „Damit waren wir eigentlich im Wesentlichen fertig“, berichtet Geschäftsführer Guido Küther. Doch vor allem die Zinsentwicklung und die Inflation machten ihm einen Strich durch die Rechnung.
„Die Entwicklung ist so rasant, dass im Augenblick kaum eine seriöse Kalkulation möglich ist“, sagt Küther. Er könne den Fonds – nach entsprechender Anpassung des Prospekts und Genehmigung durch die BaFin – erst dann an den Markt bringen, wenn sich die Rahmenbedingungen wenigstens halbwegs stabilisiert haben. „Im Augenblick rechne ich eher nicht damit, dass wir den Fonds noch vor dem Jahreswechsel starten werden“, so Küther.
Ähnliches ist von anderen KVGen zu hören. Die Branche scheint sich also in einer Art Pausenmodus zu befinden. So sind zuletzt kaum neue Fonds auf den Markt gekommen. Eine der Ausnahmen ist mit „Heidelberg Bahnstadt“ einer der wenigen Publikums-AIFs, die schon Artikel 8 der Offenlegungsverordnung entsprechen. Den Kauf des Objekts hatte Patrizia am 22. Februar 2022 gemeldet, also zwei Tage vor Beginn des Kriegs. Der Vertrieb des Fonds startete im April.
Andere primäre Ursache bei Vermögensanlagen
Mit den generell unsicheren Rahmenbedingungen sind auch die Emittenten von Vermögensanlagen konfrontiert. In diesem Marktsegment hat der Einbruch indes eine andere primäre Ursache: Das Anlegerschutzstärkungsgesetz, das am 17. August 2021 in Kraft getreten ist und unter anderem ein Verbot von Blindpools in das Vermögensanlagengesetz einfügte.
Vermögensanlagen, deren Prospekte die BaFin bereits vor dem Stichtag gebilligt hatte, durften noch maximal ein Jahr nach der Billigung weitervertrieben werden. Die letzten Vermögensanlagen-Emissionen alter Machart mussten demnach spätestens Mitte August 2022 beendet werden. So ist das Segment derzeit nahezu leergefegt.
Denn seit August 2021 ist fast nichts Neues auf den Markt gekommen, um die Lücke zu schließen. Erst im Februar 2022 brachte Solvium Capital mit der Emission Logistik Opportunitäten Nr. 4 die erste Vermögensanlage der neuen Generation mit überregionaler Bedeutung. Das Angebot investiert über Namensschuldverschreibungen in drei Gattungen von Logistik-Equipment: 20-Fuß- und 40-Fuß-High-Cube-Standardcontainer, Wechselkoffer sowie Standard-Tankcontainer.
Führende Anbieter noch ohne neues Produkt
Anfang März legte Buss Capital Invest, ebenfalls mit einem Portfolio aus Containern und anderem Logistikequipment, nach. Das Volumen von 15 Millionen Euro ist bereits platziert und deshalb nicht in der Marktübersicht enthalten.
Andere Anbieter von Vermögensanlagen sind indes noch ohne neues Publikums-Produkt seit August 2021. Dazu zählen mit der auf Wohnungsbau-Projektentwicklungen ausgerichteten One Group, dem US-Immobilien-Investor TSO und dem Zweitmarkt-Spezialisten Asuco auch die bislang führenden Unternehmen in dem Segment.
Alle drei beschränken sich derzeit auf Emissionen für Großanleger ab 200.000 Euro, denen sie ihre bisherigen Konzepte weiterhin anbieten dürfen, da das Blindpool-Verbot in diesem Fall nicht gilt. Die One Group hat zudem einen Spezial-AIF für ein Objekt in Hamburg aufgelegt (ebenfalls ab 200.000 Euro Mindestbeteiligung) und emittiert Inhaberschuldverschreibungen, also Wertpapiere, ab 1.000 Euro. Auch Reconcept hat sich zunächst auf klassische Anleihen verlegt, die nur von Wertpapierdienstleistungsinstituten vermittelt werden dürfen.
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