Das Amtsgericht Köln hatte am 19.07.2022 über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Ein Ehepaar mietete 1960 eine Wohnung an und zahlte 800 DM als Mietsicherheit an den Vermieter. Der Vermieter legte den Betrag in Aktien an. Die nach dem Tod der Eltern hinterbliebene Tochter kündigte den Mietvertrag im Jahre 2018 und forderte die Herausgabe der Mietsicherheit. Der Vermieter zahlte den Nominalbetrag, also 800 DM, umgerechnet 409,03 Euro. Die Tochter verklagte den Vermieter, eine Wohnungsgesellschaft, auf Herausgabe der Aktien im Wert von ca. 115.000 Euro und obsiegte. Das Urteil vom 19.07.2022, Az.: 203 C 199/21 ist noch nicht rechtskräftig.
Falls der Vermieter Berufung einlegen sollte, stellte sich die Frage, wie voraussichtlich ein Berufungsgericht entscheiden würde bzw. ob zu erwarten ist, dass die Tochter den Betrag behalten darf. Man fragt sich, ob beziehungsweise welche Auswirkungen eine solche Entscheidung auf die Vermieter in Deutschland haben kann. Mieter werden fragen, ob es sinnvoll ist, eine Kaution in Aktien oder anderen spekulativen Anlageformen anzulegen und – wenn ja – ob der Mieter das von einem Vermieter überhaupt verlangen kann.
Ist zu erwarten, dass die zweite Instanz die Entscheidung des AG Köln bestätigt?
Den Juristen überrascht die Entscheidung im Ergebnis nicht: Jahr 1982 wurde der damalige § 550b BGB erlassen, nach dem der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu einem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen hat. Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Der damalige § 550b (Abs. 3) BGB (heute 551 BGB) wurde 1993 dahingehend novelliert, dass auch andere Anlageformen zwischen den Parteien vereinbart werden können. Das ist im Bereich der Wohnraummiete zwingend. Zum Nachteil des Mieters abweichende Regelungen sind in Wohnraummietverträgen unwirksam. Es wäre daher eher überraschend gewesen, wenn das Gericht zugunsten des Vermieters entschieden hätte.
Sollte der Vermieter Berufung einlegen, müsste das Berufungsgericht darüber entscheiden, ob sich aus den vertraglichen Regelungen (abweichend vom Gesetz) wirksam ergibt, dass die Erträge von nahezu 115.000 Euro nicht der Tochter, sondern dem Vermieter zustehen. Nach dem Mietvertrag aus 1960 durfte der Vermieter die an ihn ausgezahlten 800 DM in Aktien anlegen. Der Vermieter sollte bei Mietende die Wahl haben, entweder dem Mieter die Aktien herauszugeben oder den Nominalbetrag von 800 DM auszuzahlen, soweit er die jeweiligen Beträge nicht zur Befriedigung seines Sicherungsbedürfnisses benötigte. Natürlich fiel die Wahl des Vermieters im Jahr 2019 auf die Auskehr des Nominalbetrages in Höhe von umgerechnet Euro 409,03. Die Aktien behielt er.
Das AG Köln entschied, dass dem Vermieter das Wahlrecht nicht zustand, weil es nicht wirksam vereinbart wurde. Die Vereinbarung würde gegen den zwingenden § 551 BGB verstoßen, nach dem Erträge aus der Mietsicherheit die Mieter zustünden. § 551 BGB würde auch für einen Mietvertrag aus dem Jahr 1960 gelten. Zwar hätte es damals noch keine zwingende gesetzliche Regelung gegeben. Dennoch würde § 551 BGB nach den gesetzlichen Übergangsvorschriften auch für Mietverhältnisse aus dem Jahr 1960 gelten. Auch hätte das Wahlrecht des Vermieters der Mieter unangemessen benachteiligt. Die Mietsicherheit war nur zur Absicherung mietvertraglicher Ansprüche des Vermieters überlassen worden. Es gäbe keinen vernünftigen Grund dafür, dass der Ertrag aus der Aktienanlage nun ausschließlich dem Vermieter zustehen soll. Juristisch ist dem kaum etwas entgegenzusetzen. Insofern bleibt abzuwarten, ob der Vermieter gegen das Urteil überhaupt Berufung einlegt. Sollten dem Amtsgericht Köln keine von der Kautionsfrage unabhängigen Verfahrens – oder Rechtsfehler unterlaufen sein, dürften sich die Erfolgsaussichten einer Berufung des Vermieters in Grenzen halten.
Was bedeutet die Entscheidung für die Vermieter?
Einen „Flächenbrand“ für Vermieter lässt die Entscheidung meines Erachtens nicht erwarten. In der Regel sind und waren – wie hier – vermutlich vorwiegend institutionelle Vermieter betroffen. Diese hatten seit 1982 Gelegenheit, auf die zwingende gesetzliche Regelung zu reagieren. Das wird überwiegend geschehen sein – jedenfalls sind die streitgegenständlichen Regelungen heute erfahrungsgemäß eine Ausnahmeerscheinung. Auch ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von fast 60 Jahren dürfte faktisch eine Ausnahme sein. In der Regel werden Mietverträge mit vergleichbaren Regelungen schon vor langer Zeit geendet haben, so dass Ansprüche im Zusammenhang mit der Herausgabe der Sicherheit angesichts der dreijährigen Regelverjährungsfrist längst verjährt sind.
Kann ein Mieter vom Vermieter für die Mietsicherheit eine spekulative Anlageform verlangen?
Der geneigte Mieter wird sich die Frage stellen, ob er seinen Vermieter dazu anhalten sollte, für die Mietsicherheit eine andere Anlageform als eine (Bank)bürgschaft oder eine Spareinlage mit üblichem Zinssatz zu verwenden, also Wertpapiere, Aktien, Immobilienfonds etc. Im Einzelfall ist das eine Erwägung wert – insbesondere in der derzeitigen Niedrigzinsphase, deren Ende allerdings absehbar ist.
Allerdings besteht kein Anspruch auf die Vereinbarung anderer Anlageformen, die daher die Freiwilligkeit des Vermieters, dessen notwendiges Know-how sowie einen nicht unerheblichen Verwaltungsaufwand voraussetzen würde. Dies ist bei institutionellen Vermietern vorstellbar, nicht aber bei Kleinvermietern, die nach wie vor einen Großteil der Wohnungsvermieter ausmachen. Angenommen, ein Vermieter wäre zur Anlage der Sicherheit in spekulativen Anlageformen bereit, müsste vertragliche Vorsorge für den Fall getroffen werden, dass sich ein Anlagerisiko realisiert, was insbesondere nach einem zeitnahen Mietende nicht ausgeschlossen ist. Vermutlich würde ein Vermieter verlangen, dass die Sicherheit für diesen Fall vom Mieter aufgefüllt wird. Auch müsste der Mieter damit rechnen, dass für die Anlage Gebühren entstehen. Angesichts der gerade in Ballungsgebieten steigenden für die meisten unerschwinglichen Mieten dürfte das Gros der Mieter bei der Anlage von Mietsicherheiten nicht besonders risikofreudig sein.
Ein Vermieter wird einer spekulativen Anlage von Mietsicherheiten nur zustimmen, wenn er zuverlässig etwas davon hätte. Also würde er vermutlich verlangen, dass er an den Erträgen in nennenswerter Weise beteiligt wird.
Im Bereich der Wohnraummiete kann das nicht wirksam vereinbart werden. In gewerblichen Mietverträgen wären entsprechende Allgemeine Geschäftsbedingungen vermutlich häufig unwirksam. Solche Klauseln könnten überraschend sein oder den Mieter unangemessen benachteiligen und entsprächen nicht der gesetzlichen Wertung. Ohne Zweifel kann man anwaltlich eine möglichst gerichtsfeste und ausgewogene Regelung zur Ertragsverteilung für bestimmte Anlageformen erarbeiten. Ein Restrisiko wird jedoch immer verbleiben. Realisiert es sich in einem Rechtsstreit mit einem Mieter, ist damit zu rechnen, dass dieser die anderen Mieter informiert – das kann dann in der Tat zum „Flächenbrand“ führen. Der Aufwand des Vermieters (und insbesondere der institutionellen Vermieter) dürfte sich angesichts dieser Risiken nicht lohnen. In Betracht kämen daher allenfalls Individualvereinbarungen. Insofern ist die Vereinbarung alternativer, risikoaffiner Anlageformen auch im Gewerbemietrecht die Ausnahme und wird es vermutlich auch bleiben.
Die Autorin Dr. Bettina Wirmer-Donos ist Rechtsanwältin und Partnerin bei der Anwaltskanzlei FPS in Frankfurt. Ihre Tätigkeit umfasst sämtliche Aspekte des Legal Real Estate Asset Managements. Sie berät bei der Gestaltung von Mietverträgen, Bau- und Planerverträgen und Asset-Managementverträgen. Daneben berät sie Unternehmen im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Veräußerung und der Strukturierung von Immobilienportfolien. Sie besitzt umfangreiche und langjährige Erfahrung bei der Beratung und gerichtlichen Vertretung von national wie auch international tätigen Mandanten im Bereich des Immobilienwirtschaftsrechts.
