Gleichzeitig führt die Zunahme der Verzahnung von Immobilien und Kapitalmärkten nach Einschätzung der Analysten auch zu einer Erhöhung von zusätzlichen Risiken. So werden nach Ansicht der Deutschen Hypo Immobilieninvestments anfälliger für geopolitische Risiken, starke Wechselkursschwankungen und Trends an den internationalen Kapitalmärkten. Es werden spekulative Preisentwicklungen, sogenannte Immobilienblasen, ermöglicht, die nicht auf immobilientypische Marktentwicklungen zurückgehen, sondern ihre Ursache in den Veränderungen des Kapitalmarktes haben.
Auf dem globalen Immobilien-Investmentmarkt hat sich das Transaktionsvolumen seit Beginn des Jahrzehnts bis zum Höhepunkt im Jahr 2007 mehr als versechsfacht. Durch die weltweite Finanzkrise kühlte sich diese Entwicklung im Jahr 2008 ab. 2009 konzentrierten sich die Transaktionen wieder vornehmlich auf den jeweiligen Binnenmarkt, die Talsohle wurde erreicht. Dabei habe sich, so die Studie, die internationale Finanz- und Wirtschaftskrise nicht nur vergleichsweise schnell und direkt im Umfang und Tempo der Transaktionen, sondern auch auf die Kaufpreis- und Renditeerwartungen ausgewirkt.
Andreas Pohl, Vorstandsmitglied bei der Deutschen Hypo und verantwortlich für das Immobiliengeschäft des Hauses: „Im ersten Halbjahr 2010 erholten sich die Immobilieninvestitionsmärkte wieder. Dabei konzentrieren sich Investoren auf gut entwickelte Objekte in Top-Lagen mit geringem Mietausfallrisiko.“ Damit erlebe der Markt eine gewisse Rückkehr des langfristigen Anlageverhaltens, das sich an der Ertragskraft der Immobilie orientiert. Aufgrund weiterhin anspruchsvoller Finanzierungsrahmenbedingungen werden nach Einschätzung von Pohl auch in den kommenden Monaten eigenkapitalstarke Investoren den Markt bestimmen. Damit stünden die internationalen Immobilien-Investmentmärkte aktuell nicht vor einem erneuten Boom.
Als notwendige Voraussetzungen für einen erneuten Boom auf den Immobilien-Investmentmärkten nennt die Deutsche Hypo neben einem anhaltend niedrigen Zinsniveau eine deutliche Erhöhung der Anzahl an Investoren, die eine opportunistisch, Leverage getriebene Strategie verfolgen und ein funktionierender Kapitalmarkt auch für Verbriefungen. Dies schließe ein, dass die beschriebenen Unsicherheiten im Finanzierungsbereich wegfallen.
„Für die Entwicklung in den kommenden Monaten sehen wir neben Risiken vermehrt Chancen. Auf der Risikoseite ist klar die im Finanzierungsbereich weiterhin vorhandene Verunsicherung durch die internationale Wirtschaftskrise zu nennen“, so Deutsche-Hypo-Vorstand Pohl. Hinzu kämen Unsicherheiten aufgrund regulatorischer Bedingungen durch eventuell verstärkte Eigenkapitalanforderungen und eine angedachte Bankenabgabe. Chancen ergäben sich klar aus dem sich verbessernden makroökonomischen Umfeld und dem andauernden niedrigen Zinsniveau, das günstigere Refinanzierungen ermöglicht. Die Deutsche Hypo erwarte daher einen verhaltenen Aufschwung. (hb)
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