Zur Verfassung der deutschen Wohnimmobilienmärkte sowie zur Eignung von Wohnimmobilien als Investitionsziel für Privatanleger befragte Cash. den Leiter Wohnungsmarktforschung und Vorstand des Pestel Instituts Matthias Günther.
Cash.: Sie haben in diesem Jahr mehrere Studien zum deutschen Wohnimmobilienmarkt veröffentlicht. Lässt sich ein Gesamtfazit ziehen? Wenn ja, wie fällt es aus?
Günther: Die regionale Ausdifferenzierung der Märkte hat sich weiter verschärft. Großstädte wie Hamburg, München oder Köln haben mit wachsender Wohnungsnot zu kämpfen, während die Landflucht in dünn besiedelten Räumen die längerfristige Aufrechterhaltung von Infrastruktur infrage stellt. Der Rückzug des Bundes aus der wohnungspolitischen Verantwortung kann nicht ohne Folgen bleiben. Eine Fortschreibung der gegenwärtigen Trends des Auseinanderlaufens von Kaufkraft in den unteren Einkommensgruppen und Wohnkosten lässt befürchten, dass wachsende Teile der Bevölkerung künftig schlechter wohnen werden als heute.
Cash.: Was sind die entscheidenden Einflussfaktoren für die Verfassung eines Wohnimmobilienmarkts?
Günther: Letztlich geht es natürlich auch bei Wohnimmobilienmärkten um Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage wird wesentlich von der wirtschaftlichen Attraktivität einer Region bestimmt. Die Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen sorgt für Zuwanderungen. Die Wertigkeit der Arbeitsplätze bestimmt die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte und damit deren mögliche Ausgaben fürs Wohnen zur Miete oder im Eigentum. In den kommenden 15 Jahren dürften neben den großen Arbeitsplatzzentren aber generell auch Hochschulstandorte profitieren, die junge Menschen zumindest temporär an sich binden.
Cash.: Welche generellen Trends bestimmen die Entwicklung?
Günther: Was die generellen Trends angeht, so muss allein wegen der weiter sinkenden Kinderzahl von einer ebenfalls rückläufigen Gesamthaushaltsgröße ausgegangen werden. Allerdings kann diese Singularisierung durch Veränderungen im Einkommens-Preisgefüge durchaus gebremst oder sogar umgekehrt werden. Anfang der 1990er Jahre wurde der von einem Wanderungsgewinn in Höhe von drei, vier Millionen Personen innerhalb von nur vier Jahren in Westdeutschland ausgelöste Wohnungsbedarf zunächst über steigende Preise und erst mit deutlicher Verzögerung über eine erhöhte Wohnungsbautätigkeit ausgeglichen. Eine Folge war beispielsweise der verzögerte Auszug von Kindern aus dem elterlichen Haushalt. Die Gesamthaushaltsgröße stieg in Teilen Westdeutschlands wieder an. Wenn in erheblichen Teilen der privaten Haushalte die Einkommen stagnieren oder sogar rückläufig sind, muss mit ähnlichen Reaktionen gerechnet werden. Insofern stellt die Singularisierung keinen ‚natürlichen Prozess’ dar, sondern sie ist nicht unabhängig von der Einkommensentwicklung.
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