Cash.: Sehen Sie in der Wiedereinführung von Abschreibungsmöglichkeiten ein adäquates Mittel, um den Wohnungsbau zu stimulieren?
Günther: Auch heute können wohnungswirtschaftliche Investitionen abgeschrieben werden – wenn auch nur mit zwei Prozent linear. Ein nahezu ausschließlich auf Steuerersparnissen beruhender Wohnungsbau wie Anfang der 1980er Jahre in Westdeutschland – Stichwort Bauherrenmodell – oder in den 1990er Jahren in Ostdeutschland – Stichwort Sonderabschreibung Ost – sollte jedoch nicht in Betracht gezogen werden. Eine lineare Abschreibung über 25 Jahre, das heißt in Höhe von vier Prozent jährlich, wäre dagegen sinnvoll. Die Unsicherheiten des Marktes würden berücksichtigt und der Planungszeitraum für den Investor halbiert. Die Stimulation des Wohnungsbaus fällt möglicherweise geringer aus als bei einer degressiven Abschreibungsvariante, aber es dürfte wohl nur an nachhaltig wirtschaftlichen Standorten gebaut werden.
Cash.: Warum wurde der Wohnimmobilienmarkt in den letzten Jahren von Investmentvehikeln für Privatanleger kaum beachtet? Und was hat sich heute geändert?
Günther: Die Anleger hatten andere Prioritäten. Die deutsche Wohnimmobilie versprach zwar langfristig sichere, aber doch vergleichsweise bescheidene Renditen. Inzwischen wurde wieder allen ins Bewusstsein gerückt, dass ein gewisser Zusammenhang zwischen Rendite und Risiko kaum zu leugnen ist. War es bis zur Krise die Rendite, die im Vordergrund des Anlegerinteresses stand, so ist es heute eher die Sicherheit.
Cash.: Sind die internationalen Investoren der vergangenen Jahre aus Ihrer Sicht am deutschen Wohnungsmarkt mit ihren Strategien – beispielsweise in der Privatisierung – gescheitert?
Günther: Die Anfangs angepeilten Renditen im zweistelligen Bereich sollten in der Regel über die Kombination aus Immobilienbewirtschaftung und Immobilienhandel erreicht werden. In der Wohnimmobilienbewirtschaftung sind meines Wissens dauerhafte Renditen über sechs Prozent kaum erreichbar. Im Immobilienhandel ist festzuhalten, dass der mehrfache Umschlag eine Wohnimmobilie allein nicht zu einem dauerhaft höheren Wert der Immobilie führt. Die bereits Anfang der 1990er Jahre in Ostdeutschland weitgehend gescheiterte Mieterprivatisierung hat auch in den vergangenen Jahren nur in wenigen Fällen für den Investor zum Erfolg geführt. An ihren eigenen Zielen gemessen dürften nur die Investoren erfolgreich gewesen sein, die den deutschen Wohnungsmarkt frühzeitig wieder verlassen haben.
Lesen Sie hier, mit welchen unterschiedlichen Konzepten Emissonshäuser ein Engagement auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt bieten.
Interview: Thomas Eilrich
Foto: Pestel Institut
