Bei den Renditen für Büro- und Geschäftshäuser war laut DIP in 2010 im Durchschnitt kaum Bewegung zu verzeichnen. Die gewichteten mittleren und marktüblichen Anfangsrenditen in Citylagen seien in den 15 DIP-Standorten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/ Main, Hamburg, Hannover, Köln,
Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart) mit 6,29 Prozent nahezu konstant zum Vorjahr geblieben (2009: 6,24 Prozent). Standorte mit einer sehr stabilen mittleren Rendite sind laut DIP München (5,1 Prozent), Düsseldorf (5,6 Prozent) und Stuttgart (5,5 Prozent). Danach folgen Frankfurt am Main und Hamburg (5,9 und 6,0 Prozent).
Bei Wohnimmobilieninvestments war laut DIP in 2010 die Nachfrage deutlich höher als das Angebot, in deren Folge die Kaufpreisfaktoren erneut anzogen seien. Im Schnitt lagen die mittleren Renditen für die DIP-Märkte für Wohnimmobilien aus dem Bestand bei sieben Prozent und damit knapp 18 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahresergebnisses. „Dabei ist das Niveau der erzielbaren Anfangsrenditen bei Mehrfamilienhäusern bundesweit sehr verschieden“, erläutert Hertz. Das sei vor allem Folge der unterschiedlichen Angebots- und Nachfragerelationen.
„In den Märkten mit teilweise hohen Wohnungsleerständen lassen sich nur schwer höhere Preise durchsetzen, entsprechend gering sind die Kapitalisierungsfaktoren“, so Hertz. Dazu zählten Berlin, Leipzig und Magdeburg (Faktor 11- bis 12-fach). In diesen Regionen sei aber zugleich der Rendite-Spread in Abhängigkeit von der Lage ausgesprochen hoch. In den Märkten mit Nachfrageüberhängen, wie Frankfurt, Hamburg und Köln, seien dagegen die Kapitalisierungsfaktoren selbst für Bestandsimmobilien entsprechend hoch (16- bis 18-fach).
Die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt konzentrierte sich laut DIP in 2010 wie 2009 auf Core-Produkte. Das Angebot solcher Topobjekte sei indessen gering gewesen. Auch für 2011 zeichne sich keine markante Angebotserweiterung ab. „Nur wenn potentielle Investoren ihre Risikobereitschaft steigern und auch Objekte jenseits von A-Lagen und -Standorten in Betracht ziehen, kann der Transaktionsmarkt davon profitieren“, betont Hertz. Derzeit deute immerhin einiges darauf hin, dass dies 2011 der Fall sein könnte: Das zunehmende Interesse internationaler Akteure, die positiven wirtschaftlichen Perspektiven und auch die zunehmende Quote an spekulativen Büroneubauten in den Metropolen seien die ersten Vorboten. Investoren, die auf steigende Kaufpreisfaktoren setzen, seine zudem gut beraten, Büroobjekte in B-Lagen genauer zu betrachten. (bk)
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