Allerdings sollten potenzielle Anleger darauf achten, welche Kosten für die Sanierung anfallen. Vor allem bei den Energiesparmaßnahmen ist noch nicht sicher, was auf den Mieter umgelegt werden kann. In den meisten Fällen geht die Rechnung jedoch nur auf, wenn sich die energetische Sanierung mit Mieterhöhungen refinanzieren lässt. Damit kommt die Frage auf, ob die erforderlichen Mieterhöhungen dauerhaft am Markt erzielt werden können, geben die Immobilienbewerter Persch Consult in Bad Bramstedt zu bedenken. Für sehr vermögende Anleger, Stiftungen und kleinere Pensionskassen sind Wohn- und Geschäftshäuser, auch Zins- oder Renditehäuser genannt, interessant.
Diese bestehen zumeist aus vermieteten Wohnungen und haben, wenn überhaupt, nur einen kleinen Anteil an gewerblichen Flächen. Der Vorteil dieser Zinshäuser ist die Streuung über mehrere Mieter. Laut Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des IVD Bundesverbandes, befinden sich 75 Prozent der für Investoren infrage kommenden Zinshäuser in den großen Städten. Der mit Abstand größte Markt ist Berlin. Hier werden nach IVD-Zahlen jedes Jahr um die 1.600 Wohn- und Geschäftshäuser verkauft. In München oder Hamburg seien es nur 200 bis 300 solcher Objekte. Doch die vermögenden Anleger müssen für Zinshäuser tief in die Tasche greifen. In München wird beispielsweise bis zum 28-Fachen der Jahresmiete verlangt. Das entspricht einer Rendite von nur 3,5 Prozent.
Viele Anleger würden die Risiken völlig außer Acht lassen, meint auch Heiko Löschen, Geschäftsführer der Vermögensberatung Packenius, Mademann und Partner (PMP) in Hamburg: „Allein auf eine vermeintlich gute Lage eines Objekts zu vertrauen, ist viel zu blauäugig.“ Gerade unerfahrene Investoren unterschätzten den Instandhaltungsbedarf eines ‚Zinshauses‘ sowie den mit einem solchen Gebäude verbundenen Verwaltungsaufwand meistens deutlich. Kelber rät Käufern, die Standorte zu meiden, an die alle gehen. In Großstädten wie München oder Hamburg kaufen schließlich auch die großen Pensionskassen und Versicherungen derzeit gerne Wohnimmobilien. Das treibt die Preise in die Höhe. Als Alternative würden sich kleine, aber prosperierende Städte anbieten. Dort liegen die Kauffaktoren zwischen dem Zwölf- und 16-Fachen der jeweiligen Jahresmiete, was Renditen zwischen sechs und acht Prozent ermöglicht.
