Allerdings ist das Risiko deutlich höher, gibt Thomas Fischer, Immobilienökonom bei Persch Consult, zu bedenken. Zum einen herrsche in diesen Städten oft nicht gerade akute Wohnungsnot, sodass Leerstandszeiten und weniger Chancen auf Mieterhöhungen die Rendite drücken könnten. Hinzu komme, dass sich die Immobilie in solchen Städten mangels Nachfrage oft nicht kurzfristig verkaufen lasse. Gleiches gilt auch für Eigentumswohnungen, die für die meisten Kapitalanleger aufgrund der fälligen Investitionssummen ohnehin eher infrage kommen als ein Zinshaus. Auch dort sind die Preise innerhalb der letzten 15 bis 18 Monate teils erheblich gestiegen. In den Hochburgen explodierten sie teils zweistellig. Beispiel München: Dort gab es in einigen innerstädtischen Lagen Wertsteigerungen von 20 Prozent und mehr. Die ebenfalls steigenden Mieten konnten diese Entwicklung nicht halten. „Wer hier investiert, muss sich mit Renditen von 2,5 bis 3,5 Prozent zufriedengeben“ sagt Immobilienökonom Fischer.
Für Kelber haben jedoch Städte wie Berlin oder die Speckgürtel der großen Metropolen durchaus noch Potenzial bei den Mieten und die Chance auf Wertsteigerungen. Allerdings müssten Käufer darauf achten, dass die Städte über eine gute öffentliche Anbindung an die nächste Großstadt sowie eine Universität verfügen oder sonst etwas Besonderes zu bieten hätten. „In alle anderen Standorte würde ich nicht investieren“, so Kelber. Denn in vielen Regionen verlieren Grund und Boden sogar an Wert. Mieterhöhungen lassen sich kaum noch durchsetzen. IVD-Vize Schick sieht dagegen grundsätzlich noch Spielraum nach oben. „Immobilien sind immer noch relativ erschwinglich. Die Preise sind nicht eins zu eins mit der Nachfrage gestiegen.“
Während die Lage also mehr denn je über Erfolg und Misserfolg einer Immobilieninvestition bestimmt, spielen steuerliche Überlegungen eine untergeordnete Rolle. Seit Jahren gibt es nur noch in einem Fall Steuervorteile für Käufer inländischer Immobilien: Denkmalschutzobjekte gelten aufgrund der hohen steuerlichen Förderung der Sanierung als letzte echte Steuersparmöglichkeit. Allerdings verknappt sich das Angebot. „Es gibt nicht mehr viele Denkmalschutzobjekte“, sagt Kelber. In vielen attraktiven Städten werden die unsanierten Objekte von Jahr zu Jahr weniger. Ein Trend, der sich auch aus der Marktübersicht ablesen lässt: Industrie-Denkmäler werden saniert und zu Eigentumswohnungen umgewidmet. Die Steuervorteile machen zudem einen grundsätzlichen Unterschied aus: Die Nachfrage nach Sanierungsobjekten war und ist konjunkturunabhängig. (Alexander Heintze, freier Wirtschaftsjournalist, München/te).
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