Laut JLL basiert das verhaltene Performancewachstum auf nur noch minimalen Rückgängen der Spitzenrenditen (Hamburg, Berlin und München) sowie erfreulich positiven Tendenzen auf den Vermietungsmärkten. Die durchschnittliche Performance im Jahresvergleich (zweites Quartal 2010 bis erstes Quartal 2011) liegt nach Victor-Zahlen bei plus acht Prozent. Die Mainmetropole reiht sich dabei mit plus 9,6 Prozent knapp vor Düsseldorf (plus 9,3 Prozent) ein. Seit der Trendwende im zweiten Quartal 2009 ist ein durchschnittlicher Anstieg in den untersuchten Prime Office Lagen von plus 11,3 Prozent zu beobachten.
„Der solide Aufwärtstrend der letzten Quartale ist zwar weiterhin eher von der Stärke der Vermietungsmärkte abhängig, die zunehmende Kompromissbereitschaft der Akteure, hinsichtlich Risiko und Preis, kann jedoch als Markt belebend gewertet werden. Mit der limitierten Neubau-Pipeline in den meisten Standorten und der robusten Büroflächenachfrage ist ein weiterer Performanceanstieg bis zum Jahresende 2011 wahrscheinlich“, so Groom.
Attraktive jährliche Gesamtverzinsung (Total Return)
Die positive Jahresperformance der Immobilienwerte in den vergangenen zwölf Monaten hat laut dem JLL-Indikator eine insgesamt attraktive laufende Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals (Total Return) in den Prime-Office-Lagen zur Folge (insgesamt plus 13,2 Prozent), angeführt von Frankfurt mit einem Total Return Ende des ersten Quartals von plus 14,9 Prozent. München zeigt mit plus 10,9 Prozent den niedrigsten Total Return in der beobachteten Periode.
„Im Vergleich mit anderen europäischen Toplagen wie beispielsweise London City, London West End und dem Pariser Central Business District sind die Total Returns in Deutschland mehr als wettbewerbsfähig. Risikobewusste und sicherheitsorientierte nationale und internationale Anleger werden weiterhin in deutsche Immobilen in den Primelagen mit Topbonitäten investieren“, so Groom.
Das seit bereits drei Quartalen deutlich sinkende Risikopremium „JLL RiskPre“ (von 479 Basispunkten im dritten Quartal 2010 auf 346 Basispunkte Ende März 2011) im deutschen Prime-Office-Segment ist laut den Immobilienberatern ein Anzeichen für die höhere Risikobereitschaft sowohl einiger Investoren als auch Banken, deren Margen und Beleihungshöhen, trotz erhöhter Zinsen, attraktiver geworden sind. Die in diesem Zeitraum gegensätzliche Entwicklung von erwarteten Risikoaufschlägen auf Immobilieninvestments (IRR), basierend auf sehr positiven makroökonomischen Daten sowie des gestiegenen risikolosen Zinssatzes durch erhöhte Inflationsrisiken habe diese Entwicklung begünstigt. Das Risikopremium sei allerdings noch weit entfernt von Werten der Boomperiode mit ihrem Höhepunkt im zweiten Quartal 2007 (97 Basispunkte).
„Die größer werdende Anzahl ausländischer Investoren sorgt für eine Belebung des Immobilienmarktes, die über kurz oder lang nicht nur auf das ‚Core‘-Segment begrenzt bleiben wird. Deutschland ist im internationalen Vergleich deutlich attraktiver geworden. Anleger auf dem Kapitalmarkt passen ihre Risikobereitschaft entsprechend der Angebots- und Nachfragesituation an“, so Groom. Und weiter: „Die untersuchten Prime-Office-Lagen und die beobachteten Zyklen dieser Märkte fungieren als Speerspitze und Richtungsweiser für den gesamten deutschen Immobilienmarkt. Das momentan günstige Investmentfenster bleibt zwar vorerst bestehen. Sollten die Renditen aber noch weiter fallen und die Zinsen weiter steigen – ohne entsprechendes und spürbares Mietzinswachstum – dann wäre die Attraktivität von ‚Core‘-Objekten in Prime-Office-Standorten unabhängig von der Entwicklung der Inflation einschränkt.“ (te)
Foto: JLL
